概述
近年来，中国政府加强了对房地产行业的调控，以抑制过快上涨的房价和金融风险。这些调控措施主要针对开发商的杠杆率和融资渠道。
对开发商杠杆率的影响
政府通过限制开发商的融资规模和融资成本，降低了其杠杆率。这使得开发商在获取资金方面更加困难，从而降低了其投资和开发能力。
- 限制开发商的负债率，即其总债务与资产的比率。
- 提高贷款利息，增加开发商的融资成本。
- 限制银行向开发商提供贷款，收紧融资渠道。
杠杆率降低对开发商的短期影响是，其投资和开发活动减少，新房供给量下降。长期来看，这有助于降低房价，稳定房地产市场。
对开发商融资渠道的影响
除了限制开发商的杠杆率之外，政府还对开发商的融资渠道进行限制。这使得开发商在获取资金时更加依赖自我筹资和销售回款。
- 限制开发商发行企业债券和资产支持证券等融资工具。
- 收紧信托贷款和私募基金等影子银行的融资渠道。
- 加强对房地产贷款的审查和管理，防止资金流入房地产市场。
融资渠道的限制对开发商的流动性产生了负面影响，迫使它们更谨慎地管理现金流。这导致了项目延误、并购重组和破产清算的增加。
对房地产市场的整体影响
政府对房地产行业的调控对市场产生了重大影响：
- 房价上涨速度放缓：调控措施抑制了投机需求，减少了对新房的投资。
- 新房供给减少：开发商投资和开发活动减少，新房供给量下降。
- 开发商利润率下降：融资成本上升和融资渠道收紧，侵蚀了开发商的利润率。
- 市场分化加剧：一线和热点城市房价仍处于高位，而三四线城市房价则出现了下滑。
- 金融风险降低：调控措施降低了房地产行业对金融系统的风险，防止了房价泡沫的形成。
未来展望
政府对房地产行业的调控政策预计将继续保持。随着房地产市场逐步稳定，调控措施可能会逐渐放松。政府将继续坚持房住不炒的定位，防止房地产市场再次过热。
未来，房地产行业将面临转型和升级。开发商将更加注重产品品质和服务，并探索新的融资渠道。房地产市场也将更加稳定和健康，满足人民群众的居住需求。
为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约
随着政策的不断落地，房地产市场终于透露出些许暖意。 中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。 多家受访房企内部人士、市场人士也提及近期销售有较为明显的修复。 据华南一家房企提供的数据显示，6月以来，其重点布局的大湾区及华东区域有翻倍增长。 销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。 同期，民营房企的融资环境并无明显改善。 中指院统计显示，今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。 5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。 而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。 在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。 据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。 业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。 01继“蓝光没发展、华夏不幸福”，多家知名房企接连发生违约事件后，阳光城、鸿坤也撑不下去了。 公开信息显示，此前5月10日，鸿坤伟业发布公告称，其于4月8日到期应付境外债利息1423.38万美元，30天宽限期过后，公司未能在宽限期届满前付款。 随后，五矿证券于2022年5月17日召开境内债2022年第一次持有人会议，通过了有条件豁免触发交叉违约条款（债券继续存续）并追加担保措施的议案，但截至2022年6月20日，发行人终违约。 鸿坤伟业方面表示，将积极筹措资金，梳理资产和资产受限情况以及负债情况，积极与各债权人沟通协商，加快资产处置力度，尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。 发行人认为此次违约主要是受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素的影响，导致无法偿还应计但未付的利息。 放在整个地产江湖，鸿坤地产可能排不上名号，但在北京尤其是西红门，鸿坤的名号也算广为人知。 19年前成立鸿坤地产后，创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地，打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。 在此发家后，鸿坤地产开始围绕环京进行布局，在京津冀大笔拿地，包括张家口、涿州、廊坊、天津等。 早期低成本的土地储备，曾让鸿坤保持不错的利润率。 但随着京津冀调控政策加码，北京地价高涨、拿地困难，鸿坤开始面临扩张和去化难题。 同样尚在泥潭挣扎的还有阳光城。 6月23日，阳光城（）披露，截至目前，该公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.88亿元，其中：公开市场方面，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。 自2021年三季度末发生流动性危机以来，阳光城在资本市场风波不断，先后经历第二大股东清仓退出、明星职业经理人去职等，股东遭遇强平的事件也屡有发生。 为化解债务风险，阳光城全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。 据一名接近阳光城的业内人士反映，阳光城一边积极处置资产，一边与金融机构沟通展期或债务重组，且阳光城大部分可出售资产较为优质，并非外界传言的“抛售”。 02相较阳光城、鸿坤的捉襟见肘，富力、绿地的日子明显要好过很多，但也在四处奔走，寻求债务展期。 近日，富力地产向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务期限，总存续金额达约49.44亿美元（约合人民币331.84亿元）。 截至目前，富力地产2021年经审核年报年报仍未发出，而据此前发布的业绩预告，2021年度富力地产净亏损或不少于80亿元。 今年前5月，富力地产总销售收入约218.3亿元，销售面积约175万平方米，同比分别下降58.40%、55.70%。 一位接近富力地产的知情人士称，“工资还正常发着，就是发放时间不太准时。 ”一位不愿具名的实地地产内部人士也表示，原定发薪日为每月15日，近几个月均拖延至月底，甚至有一个月的工资隔月才发。 “不过，好在没有降薪、降五险一金比例。 ”美元债展期刚获投资人通过，绿地转身又去做了股权质押融资。 6月23日，绿地控股(，简称“绿地”)公告称，第一大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)(简称“格林兰”)质押4500万股股份质押给中信银行，质押期1年，占所持股份比例1.30%。 格林兰累计质押占所持股份比例70.68%，占绿地控股总股本19.20%。 回看绿地自2021年6月以来的公告，该公司共有过9次股权质押，一次解质押。 可以说，近一年来，绿地股份质押融资频率，创下了近年来的纪录。 业内人士认为，绿地频繁做股权质押，或多或少与去年下半年以来，房地产行业融资渠道有所收窄有关。 一方面要保障企业正常运营，另一方面要安排资金还债，考验着所有企业的抗压能力。 从第三方债券工具披露的信息可见，加上前述8月到期美元债，绿地在今年下半年一共面临四笔美元债的到期兑付，共涉及债券余额9.9060亿美元。 2021年，该公司全年压降812亿元有息负债，截至去年末有息负债余额为2406亿元。 绿地今年下半年的债务偿还压力不小。 03就连房企龙头碧桂园，也难逃此劫。 6月22日晚，穆迪公告称，已将碧桂园控股公司（下称“碧桂园”）的主体评级调整为Ba1，评级展望为负面，并决定保持公司债项评级与主体评级一致。 穆迪方面表示，碧桂园的评级调整主要受累于整体市场疲软。 “评级调整反映中国房地产行业充满挑战的经营环境下，对碧桂园房地产销售、财务指标，以及长期融资渠道的限制影响”。 有分析人士指出，在穆迪的信用等级标准中，从Aaa级到最低的C级，共有21个级别。 其中，从Aaa到Baa都还算投资级别，而Ba级往后就是投机级，也就是通常说的“垃圾级”。 评级变动背后，是碧桂园杠杆率居高不下、净利润下滑和销售低迷等事实。 2021年财报显示，截至2021年底碧桂园总负债达到了1.65万亿，仅次于恒大，有息负债近3400亿。 更加糟糕的是，克尔瑞研究中心数据，碧桂园1-5月实现全口径金额为2011.9亿元，较2021年的3541.2亿元下降了1529.3亿元。 销售和回款是房企现金流除融资之外的另一条腿，销售一旦大幅放缓，偿债警报可能就要拉响。 对于民企债务困局，同策研究院资深分析师肖云祥认为，在多重因素共同作用下，今年房企寻求美元债务展期或出现债务违约、利息违约的现象会变得频繁。 据肖云祥介绍，从兑付高峰来看，2022年和2023年是近些年以来，房企美元债兑付金额最大的两年，相关企业会承受较大程度的兑付压力。 尽管今年各地调控政策暖风频吹，但是房地产市场复苏较为缓慢。 而从融资端来看，虽然监管层所释放的信号已经很清楚，但是民营企业、潜在出险企业还是面临融资难的困境。
哪个国家属于政策性房地产金融市场的国家？
导言：2020年全年房地产调控政策基调呈现前松后紧的局面，下半年行业融资管控升级，“三道红线”新规进一步控制房地产企业有息负债规模的增长，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，部分出现市场快速反弹的区域陆续调控，至下半年行业整体政策基调开始步入严格。 本文将对2020年重点政策进行回顾解读。 蔚然财富资产管理中心01中央轮番提及2020年房住不炒2016年中央经济工作会议首次提出了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”房地产政策，在此框架指导下延续至今，2020年全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2020年的各项重大政策会议上，中央多次提到并坚定“房住不炒”政策立场：3月3日金融支持疫情防控和经济社会发展座谈会：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性4月17日政治局会议：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展5月10日2020年第一季货币政策执行报告：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和不将房地产作为短期刺激经济的手段要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性5月22日2020年政府工作报告：深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群的带动作用。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因策施策，促进房地产市场平稳健康发展7月24日房地产工作座谈会：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策。 7月30日中共中央政治局会议，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展8月6日2020年第二季度中国货币政策执行报告坚持稳地价、稳房价、稳预期保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度8月20日住建部、央行联合召开房地产企谈会：为进一步落实房地产长效机制，实施好房地产金融审慎管理制度，增强地产企业融资的市场化、规则化和透明度，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则02渠道分层管控 融资环境趋紧从房企再融资政策的风向来看，自2018年开始监管部门即针对不同渠道的房地产融资规模进行不同程度的管控，行业融资环境始终处于严监管模式，包括企业发债用途限制、地产非标融资规模限制等。 近2年房地产融资政策数据来源：政府公告、首创证券03“三道红线”横空出世由于近年来城市群的增长带动了企业端和居民端杠杆率的不断攀升，当前对于行业融资层面政策也在不断调整调整，重点关注未来金融风险内容，因此融资监管在以往针对房企不同融资渠道的总量控制基础上，进一步丰富了作用于具体房企的精细化管理手段。 2020年8月，住建部、央行等多部委联合推动房地产融资长效机制的建立，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，制定地产企业融资的“三道红线”。 各部门杠杆率资料来源:中国社科院，首创证券小结2021年按照国家政策导向，“房住不炒”将会是未来很长一段时间的主基调。 国家调控的同时，又会把房价走势交给市场自己来决定，“一城一策”让地方政府各自发挥自己的主观能动性。 基于“三道红线”给行业带来的变革，中长期视角下行业格局将愈加稳固，进一步强化了房地产行业，稳定了金融政策预期。 对于融资监管力度加强所带来的影响，短期来看，行业整体杠杆水平将得以改善，新规促使房企关注自身负债指标，加速去化与现金回流以增强自身抗风险能力，房企将逐步优化自身融资结构和成本，同时土地市场竞争格局的改善带来土地溢价率的下行。 总体上，未来一段时间房地产政策将会延续现有的行业融资监管框架，房推动房地产行业长期稳健运行。 END土地获取、开发建设、房屋销售盘点非典与新冠影响的同与不同房地产开发流程就这几步版权声明：【独家稿件声明】凡注明“蔚然财富”来源之作品（文字、图片、图表或音视频），未经授权，任何媒体和个人不得全部或者部分转载。 如需转载，请与蔚然品牌团队联系，经许可后转载务必请注明出处，违者本网将依法追究免责声明：该文观点仅代表作者本人，内容仅供参考，投资者据此操作，风险请自担。 本公众号属信息发布平台，仅提供信息的展示与存储服务。
部委多次喊话防范房地产金融风险
错过了去年的“金九银十”之后，楼市在2019年春节后喜迎一波“小阳春”行情。 然而，过去3个月里异常活跃的房地产企业所期盼的火热盛夏并没有如期而至，取而代之的是融资政策收紧。 7月12日，发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，要求房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。 继5月17日银保监会出台23号文重申严格监管房地产融资后，这是两个月内出台的第二份明确收紧房企融资的标志性文件。 “哪里有漏洞堵哪里。 ”同策研究院总监张宏伟接受《华夏时报》记者采访时表示，5月银保监会发文之后，国内融资环境收得比较紧，因此房企境外融资最近出现了小井喷，尤其是7月份已经发行了100亿左右的美元债。 此时发改委再对海外发债进行规范管理，无疑是从两头堵住了房企融资输血的通路。 中原地产首席分析师张大伟认为，2019年第二季度大量房企的大额度融资将会减少，抢地现象也将退烧，尤其对于融资渠道较少的企业来说压力非常大。 收紧融资的“天罗地网”事实上，“小阳春”的出现正是由于信贷的宽松。 2019年一季度，人民币贷款增加5.81万亿元，同比多增9526亿元，而2018年一季度的这两个数据分别为4.86万亿和6339亿元。 分部门看，以个人住房按揭贷款为主的住户部门贷款增加1.81万亿元，去年同期只有1.75万亿元。 同理，楼市收紧的信号也由信贷发出。 5月中旬，银保监会发布23号文，要求对表内外资金直接或变相用于土地出让金融资、违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资等房地产金融乱象进行重点监管。 据统计，上半年各地银保监会就金融机构资金违规进入楼市开出的罚单超过70张。 房企就此迎来了一个“黑五月”。 据同策研究院监测，2019年5月40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月融资总额下降52.07%，仅有2笔融资额度来自境外。 其中信托贷款占比最重，总额100亿元，环比上涨32.76%；其次是公司债，总额95.85亿元，较上月大幅下降79.74%。 尽管公司债、ABS融资遭到暂停的消息未获证实，但市场早已风声鹤唳，草木皆兵。 7月11日市场传言光大信托和国投泰康信托暂停所有房地产类项目募集，尽管两家公司先后回应称实为“余额管控”，但市场转冷的气息早已弥漫开来。 然而，6月的融资数据却逆势走高。 40家典型上市房企完成611.60亿元融资，比5月高出了66.2%，一些公司不得不出售项目，通过股权交易回血。 其中9笔公司债中8笔是美元债，融资总额224.62亿元，环比大幅上涨588%。 背后的代价亦十分高昂，境外融资的票面利率普遍比境内融资高，因此房企总体融资成本提高到7%-8%左右，其中中南建设在境外发行了一笔债券，票面利率甚至达到10.88%。 这一纪录很快就被超越了。 7月11日，泰禾集团发行了一笔美元票据，利率高达15%。 中原地产研究中心统计数据显示，2019年7月以来，房企美元融资计划已经高达170亿美元，刷新了历史纪录。 尽管成本升高，融资对于房企来说却是不能放弃的选择，因为2019年是偿债高峰期之一，他们不得不借新还旧，以解决面临的巨大资金压力。 房地产金融化带来高风险一切早有端倪。 4月17日，银保监会官网发文指出要继续遏制房地产泡沫化，控制居民杠杆率过快增长。 5月25日，银保监会主席郭树清在“2019清华五道口全球金融论坛”发表书面致辞指出，要特别警惕境外资金的大进大出和“热钱”炒作，坚决避免出现房地产和金融资产泡沫。 6月13日，在第十一届陆家嘴论坛上的开幕致辞中，他更直指房地产金融化的问题：近些年来，我国一些城市的住户部门杠杆率急速攀升，相当大比例的居民家庭负债率达到难以持续的水平。 更严重的是，新增储蓄资源一半左右投入到房地产领域。 房地产业过度融资，不仅挤占其他产业信贷资源，也容易助长房地产的投资投机行为，使其泡沫化问题更趋严重。 历史证明，凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家和地区，最终都要付出沉重代价。 凡是靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。 “收紧融资是因为房地产的风险，尤其是房地产的金融风险在增加。 ”中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞对《华夏时报》记者表示。 在近期发表的2018年中国城市竞争力报告中他的团队指出，中国居民部门的负债与国际水平比较比率相对较低，尚未出现大的金融风险。 不过，值得注意的是企业部门的房地产金融风险正在快速积累，房地产开发企业资产负债率虽有所下降，但总体较高，不良资产率也在快速上升。 另外，房地产开发企业的速动比率和现金流动负债比率均低于安全标准，极易引发企业流动性危机。 2019年，过去在房地产政策内容里很少提及的房地产金融风险被密集点名。 据统计，中央各部委今年已针对防范房地产金融风险累计发布过15次讲话或政策。 楼市地市双发烧而房地产市场当中，风险来自于信贷宽松带来的楼市和地市双双升温。 楼市量价齐涨。 根据统计局数据，2019年4月，新建住宅出现了最近4年最高的67城市房价上涨，一二线城市二手房依然明显上涨，部分三线城市二手房价格上涨幅度也有扩大。 纬房指数监测则显示，2019年3月，142个样本城市房价平均环比上涨0.344%，10大重点城市二手住房成交量指数超过了前期2017年3月的高点，成为2017年以来的成交量指数最高值。 地市更是持续火热。 根据中原地产研究中心统计，截至6月，2019年上半年50大城市合计卖地.4亿。 在一季度低迷的情况下，二季度土地市场全面复苏，全国土地市场热度推动热点城市卖地收入刷新历史同期纪录。 卖地最多的杭州土地出让金额达到1444.5亿，武汉、北京分别为948.8亿和933.3亿，苏州为836.8亿。 一些二线城市接连出现百亿土拍：4月24日，苏州土拍一日吸金135.7亿元，诞生了吴中区太湖新城板块和尹山湖板块的两个新地王；6月27日，合肥出让13宗1355.35 亩地，揽金132.43 亿元；同一天，武汉集中出让12宗地块，也拍出93.5亿元的价格。 一线城市中，深圳6月24日集中拍卖5宗宅地，成交总价高达223.84亿元，这也是深圳近20年来最大的一次土拍。 6月的土地市场中，一二线城市单月卖地过百亿的城市多达13个，这也是最近一年的高点。 显然，“小阳春”期间融资难度降低，房企资金面压力缓解后，拿地积极性明显提高，战略布局增量也有所加大。 因此尽管未出现地王频出的现象，但市场预期已经开始有所变化。 倪鹏飞对此指出，当前流入房地产的资金收紧，无论对楼市还是对土地市场都起到抑制作用，对房地产投资的抑制更为直接。 尚未真正过冬张宏伟指出，今年楼市调控的基调是稳房价、稳预期，所以信贷宽松对市场影响比较大。 从房地产金融对宏观经济影响的角度考量，过去2016-2018年三年当中，一二三四线的不同城市房价都快速上涨了一波，需要好几年的时间去消化过去涨幅带来的城市发展的压力。 因此，居民杠杆还是要进一步降下来，不然金融风险还是会继续积累，必然要通过稳地价、稳房价、稳预期来控制系统性风险，在当前这个阶段的政策必然有一些维稳的动作。 不过，趋严的监管政策之下，房企融资是否真的立刻进入冬天了呢？目前的答案尚未可知。 “当前房企融资仍然在高位。 ”张大伟向《华夏时报》记者指出。 首先中型房企依然在非常明显的拿地加速过程中，拿地多也推动了房地产企业的融资需求；另外，因为房企缺血过多，目前房企融资难度虽然比较大，但融资需求依然井喷。 在他看来，美元债对于房地产企业来说并非是主要资金来源，只有部分企业特别是在港上市房企发行美元债较多。 在7月份已经过去的11天当中，全国有超过20家房企发行了接近150亿美元的美元债，可见收紧美元债的政策预期早就出现。 他进一步表示，从整体看虽然最近房地产企业面临资金面的多重管制与收紧，但这些政策都不是一刀切暂停，而是加强监管。 也就是说对于正常融资没有影响，但对于大额度融资将会开始明显收紧。
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