融创中国（01918.HK）股票近期的表现可谓跌宕起伏，自2022年以来已下跌超过70%。这一大幅下跌是由多种因素共同作用的结果，包括新冠疫情、行业监管以及流动性紧张。
新冠疫情
新冠疫情对融创的业务产生了重大影响。疫情导致房地产销售下降，工程进度放缓，同时也增加了融创的融资成本。2022年上半年，融创的合同销售额同比下降29%，核心净利润下降59%。
行业监管
近年来，中国政府对房地产行业出台了一系列监管措施，包括限制房地产融资和加强对房地产开发商的监管。这些措施旨在抑制房地产市场的过热，但同时也对融创这样的房地产开发商产生了负面影响。融创不得不放缓开发步伐，同时其融资成本也随之增加。
监管出手！有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务
房住不炒”政策下，房地产金融政策仍在收紧。 9月27日，三位银行业人士向《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。 此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。
一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。 另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。 但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。
根据记者测算，若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。 房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。
“金九银十”仍控房贷
“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张。
9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。
今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。 根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积万平方米，同比下降3.3%。 8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。 部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。
在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。
9月27日，有在深圳的持有按揭贷款的人士表示，近期收到按揭贷款银行短信通知，呼吁客户提前还贷，银行为个人贷款提前还款有了绿色通道，办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。
究其原因，“要压降涉房贷款规模。 ”一位华南地区大行人士表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款，监管对涉房贷款规模增长有要求，如果其他贷款增速规模跟不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。 一位华东城商行人士表示，去年以来的监管合意贷款中，对涉房贷款规模占比一直有要求，增速不能太快。
近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。 去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。
此前银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。
《21世纪经济报道》记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算，2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。 2020年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。 其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。
多家大行新增涉房贷款降至30％以下
根据《21世纪经济报道》记者统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。 除了中国银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30％以下。
2020上半年，中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元，其中房地产业贷款1236.64亿元，个人住房贷款2326.51亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30％的银行。
虽然新增涉房贷款占比仍高企，但与2019年相比，中行的涉房规模已有所压降。 2019年年末，中行新增涉房贷款6165.79亿元，占全部新增贷款的49.35%，占比居六大国有行首位。 到2020年6月末，中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元，占比下降12.66个百分点至36.68%。
建设银行新增房地产贷款占比最低，占比下降幅度也最大。 2020上半年，建设银行新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%，与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比，占比下降22.38个百分点。
其他国有大行中，工商银行新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%，比2019年年末下降16.86个百分点；农业银行新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%，比2019年年末下降14.02个百分点；交通银行新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%，比2019年年末下降11.42个百分点；邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%，比2019年年末下降11.58个百分点。
股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。 招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30％，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50％。
具体来看，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，其中，新增个人住房贷款771.69亿元，新增房地产业贷款264.59亿元。 新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%，与去年年末相比上升3.92个百分点。
平安银行占比最高，上升幅度最大。 根据统计，平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%，与去年年末相比上升5.06个百分点。
光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升，但在股份行中仍占比最低。 2020上半年，光大银行全部新增贷款2093.58亿元，其中新增涉房贷款473.29亿元，占比22.61%，与去年年末相比上升4.63个百分点。
地产金融严监管态势继续
监管层面，房地产金融仍维持“严监管”态势。 此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。
9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。 持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。 保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。
7月24日，国务院在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。 除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。
银行授信政策如何调整
梳理各家银行2020年半年度报告，其对房地产金融有所调整。详情如下：
工商银行：继续强化房地产行业分类管理，商业性房地产领域进一步加强城市分类管理，重点支持符合调控政策导向的刚需普通商品住房项目，积极稳妥推进商业性租赁住房融资；强化保障性住房领域政策合规管理，从严控制商用房开发融资和商业性棚户区改造融资，审慎把握房地产并购融资。
建设银行：积极落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，通过大数据分析、风险预警模型等手段，优选贷款投放的区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求。 深入推进住房租赁战略。
三大战略之一的住房租赁战略：深化住房租赁综合服务平台应用，提升平台活跃度，为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。 截至6月末，住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套，注册用户2310万。 与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。 以旗下建信住房为载体，积极开展存房业务，盘活社会存量闲置房源，加大社会租赁房源供给。 创新金融服务，扶持租赁企业规模化、专业化发展，保障房东和租客的权益，维护租赁市场平稳运行。 积极参与国内首批住房租赁企业股权交易服务试点，探索为住房租赁企业获得权益性融资的新模式。
中国银行：严格落实国家房地产行业调控政策，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。
农业银行：积极贯彻落实国家房地产调控政策，支持居民合理自住购房需求，个人住房贷款业务实现稳健发展。 截至6月末，个人住房贷款余额.31亿元，较上年末增加2593.00亿元。
招商银行：按照“稳步投放、结构调整、限额管理”的总体策略，动态优化内部信贷政策。 截至报告期末，本公司境内公司房地产广义口径风险业务余额5821.40亿元（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务），较上年末增加738.09亿元，其中，境内公司贷款余额3256.20亿元，较上年末增加413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23% ，较上年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。 截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率0.21%，较上年末下降0.15个百分点。 2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。 展望下半年，本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。
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地产业巨变！房企三巨头同时踩中“三道红线”！
房地产行业游戏规则迎来重大变革，恒大、融创、绿地已踩中“三道红线”……
股债双杀，恒大发布经营数据反击
在对网络传言辟谣后，周五恒大系股票及债券再次遭遇股债双杀，港股中国恒大股价收跌9.46%，恒大汽车收跌12.76%，多只债券跌幅超过20%，显示出市场信心仍然不足。
周五晚间，恒大接连发布多条公告，晒出经营成绩单，对谣言做出有力回击。公告显示：
1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。 截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。
2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。
3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。
4、截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。
5、公司成立24年来，共计借款笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。
当晚，中国恒大还发布了分拆物业管理业务上市获港交所批准公告，恒大汽车公告披露了拟在科创板上市的更多细节。
恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”
中国恒大晒出的稳健经营数据为投资者送上定心丸，不过，从财务指标来看，恒大的杠杆水平仍处高位，超过头部房企整体水平，同时踩中“三道红线”。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。 新规将于2021年1月1日落地。
“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。 这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标，后续也成为监测房企经营的重要内容。
根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。
万科董事会主席郁亮昨日表示，“三道红线”是行业重大游戏规则的改变，这次（三条红线）的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。 三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度。
证券时报·数据宝根据半年报数据对2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）涉及的相关财务的指标进行了统计，头部房企杠杆水平和债务风险呈现巨大差异。
1、9家头部房企剔除预收账款后的资产负债率过红线
TOP15房企中，9家公司剔除预收账款（预收账款+合同销售科目，下同）后的资产负债率超过70%。 中国恒大杠杆率最高，达85.28%，绿地控股、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。
2、头部房企净负债率分化程度高
以（带息债务-货币资金）/所有者权益的比值衡量房企的净负债率水平，数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线。 其余12家房企的净负债率水平大多维持在70%之下，风险相对可控，万科A、中国海外发展（中海地产）、招商蛇口、新城控股净负债率不到40%。
从历史走势来看，中国恒大、融创中国和绿地控股三家高杠杆房企的净负债率长期运行在100%之上，并在2017年左右达到顶峰，随后下滑。 中国恒大净负债率在2018年后再度抬头，连续多期反弹。
3、5家头部房企短期偿债风险高
以货币资金/短期带息负债作为现金短债比指标，衡量房企的短期债务风险。 数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国、绿地控股和中国金茂的现金短债比不足1倍，越过红线。 中国海外发展、龙湖地产现金短债比最高，分别为5.25倍和4.55倍。
4、恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”
综合三条标准来看，TOP15房企中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中三道红线，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团三条红线均未踩中。
限制债务扩张规模对头部房企影响几何？
根据规定，房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。 如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。
那么，头部房企过往的有息债务扩张速度如何？
数据宝统计，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息负债年均复合增速超过30%，远超新规的限制，融创中国和新城控股有息负债增速最快，超过40%。 仅有中国恒大、中国海外发展和绿地控股三家头部房企近三年有息负债复合增速不超过15%。
在近年债务加速扩张的背景下，“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。
2020年中报数据显示，TOP15房企有息债务扩张速度有所放缓，仅有万科A、龙湖地产、金地集团和绿城中国的有息负债同比增速超过20%。
部分银行呼吁客户提前偿还房贷的目的是什么？
一、部分银行呼吁客户提前偿还房贷的目的是什么？
就在九月二十七日的时候，已经有大行收到通知，国家相关的监管机构将会在近期要求大型商业银行压降、控制个人住房模。 除此之外，一部分银行反馈个人按揭贷款额度紧户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷的额度。 也有相关从业人员表示，就在今年年初的时候，监管部门就已经有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。 事实上，如果新增房地产贷款占比降至30%，这样的水平其实只是相当于2015年房地产去比例水平。 就在国策之后，房地产的贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，又降至34.0%。 事实上，这也是正常调控的结果。
就在九月二十在深圳的持有按揭贷款的人士收到按揭贷款银行短信通知，相关银行呼吁客款提前还款有了绿享受免等待一个月、即时办理服务。 那么，为什么这些银行会呼吁购房者提前偿还要是因为相关监管部门“要压降涉房贷款规模。 ”一些银行从业人员表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性规模增长有要求，如不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。 与此同时，还有专家表示，从去年开始，相关监管部门对对求，表示增速不能太快。
看，银行的涉房贷款占比一直都在况看，全国新增涉房贷款占比约34%，而今年的上半年，由于受到疫情的影响，全国新增涉房贷款的占事实上，2019年与2016年相比，房地产贷款增速已经下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。 值得一提的是，在2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0民币房地产贷款新增2.99万亿各项贷款增量的24.7%。 其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。
总而言呼吁客户以前偿还房贷，主要是因为国家监管部门收紧了涉房贷款规模。
二、监管出手！有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务
房住不炒”政策下，房地产金融政策仍在收紧。 9月27日，三位银行业人士向《21世纪经济报道》记者表示，有大行收到通知，监管机构近期要求大型商业银行压降、控制个人住房按揭贷款等房地产贷款规模。 此外，部分银行反馈个人按揭贷款额度紧张，已有银行呼吁客户办理房贷提早还款业务，以腾挪房贷额度。
一位大行人士表示，监管年初就有要求，本年度新增涉房贷款不能超过全部新增贷款的一定比例，这一比例或为30%左右，但未见到发文。 另一城商行人士表示，央行要求大行压低按揭贷款等房地产贷款余额，但未见到相关发文。 但也有另一家大行总行人士表示，该行内部讨论了信贷规模，但对贷款结构暂无有新的要求。
根据记者测算，若新增房地产贷款占比降至30%，该比例水平大致相当于2015年房地产去库存政策推出之前的比例水平。 房地产去库存政策后，房地产贷款新增占比自2015年的30.6%，猛增至2016年的44.8%，到2019年末降至34.0%。
“金九银十”仍控房贷
“金九银十”本是楼市旺季，但部分银行信贷额度紧张。
9月27日，有广州按揭公司人士反馈称，目前农行、邮储、招行等个人按揭贷款额度比较紧张，部分LPR基准利率加点20BP的放款较慢，LPR加点30BP仍正常放款。
今年楼市受新冠疫情影响，上半年大幅下降，疫情之后，房地产销售迅速回暖。 根据国家统计局数据，1-8月，全国商品房销售面积万平方米，同比下降3.3%。 8月单月销售额同比增长27.1%，增速继上月后再创近两年新高。 部分城市销售已经提升，8月北京商品住宅销售面积99.3万平方米，环比上升48.5%，同比上升了84.2%，创下2017年以来单月销售面积的新高。
在楼市销售有所火爆的情况下，一些银行反而呼吁客户提前偿还按揭贷款。
9月27日，有在深圳的持有按揭贷款的人士表示，近期收到按揭贷款银行短信通知，呼吁客户提前还贷，银行为个人贷款提前还款有了绿色通道，办理房贷提前还款业务可享受免等待一个月、即时办理服务。
究其原因，“要压降涉房贷款规模。 ”一位华南地区大行人士表示，包括个人按揭贷款、房地产开发性贷款，监管对涉房贷款规模增长有要求，如果其他贷款增速规模跟不上要求，涉房贷款就需要腾挪规模。 一位华东城商行人士表示，去年以来的监管合意贷款中，对涉房贷款规模占比一直有要求，增速不能太快。
近三年，银行业涉房贷款占比不断下降。 去年全国新增涉房贷款占比约34%，今年上半年，受疫情影响，占比下降至约24.7%。
此前银保监会主席郭树清表示，2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降了12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。
《21世纪经济报道》记者根据央行《金融机构贷款投向统计报告》数据测算，2019年全年，人民币房地产贷款全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。 2020年上半年，人民币房地产贷款新增2.99万亿元，占同期人民币各项贷款增量的24.7%。 其中，2020年上半年，房地产开发贷款新增约7500亿元，个人住房贷款新增约2.29万亿元。
多家大行新增涉房贷款降至30％以下
根据《21世纪经济报道》记者统计，2020上半年，六大国有银行的新增房地产贷款占比均有所下降。 除了中国银行，其他国有大行的新增涉房贷款占比均已调整至30％以下。
2020上半年，中国银行新增涉房贷款共3563.15亿元，其中房地产业贷款1236.64亿元，个人住房贷款2326.51亿元，新增涉房贷款占全部新增贷款的36.68%，为六大国有行中新增涉房贷款占比唯一超过30％的银行。
虽然新增涉房贷款占比仍高企，但与2019年相比，中行的涉房规模已有所压降。 2019年年末，中行新增涉房贷款6165.79亿元，占全部新增贷款的49.35%，占比居六大国有行首位。 到2020年6月末，中行新增涉房贷款规模减少2602.64亿元，占比下降12.66个百分点至36.68%。
建设银行新增房地产贷款占比最低，占比下降幅度也最大。 2020上半年，建设银行新增涉房贷款3798.99亿元，占全部新增贷款的26.18%，与2019年年末6020.35亿元的新增涉房贷款相比，占比下降22.38个百分点。
其他国有大行中，工商银行新增涉房贷款3624.28亿元，占全部新增贷款的29.85%，比2019年年末下降16.86个百分点；农业银行新增涉房贷款3220.59亿元，占全部新增贷款的27.11%，比2019年年末下降14.02个百分点；交通银行新增涉房贷款1176.13亿元，占全部新增贷款的27.66%，比2019年年末下降11.42个百分点；邮储银行新增涉房贷款1564.5亿元，占全部新增贷款的30.86%，比2019年年末下降11.58个百分点。
股份制银行的新增房地产贷款情况则分化明显。 招商银行、浦发银行、兴业银行、平安银行4家股份行的新增房地产贷款占比超过30％，其中，浦发银行占比高达49.31%，平安银行占比更是突破50％。
具体来看，浦发银行新增涉房贷款1036.28亿元，其中，新增个人住房贷款771.69亿元，新增房地产业贷款264.59亿元。 新增涉房贷款占全部新增贷款的49.31%，与去年年末相比上升3.92个百分点。
平安银行占比最高，上升幅度最大。 根据统计，平安银行新增涉房贷款963.25亿元，占全部新增贷款的52.01%，与去年年末相比上升5.06个百分点。
光大银行的新增涉房贷款占比虽也有所上升，但在股份行中仍占比最低。 2020上半年，光大银行全部新增贷款2093.58亿元，其中新增涉房贷款473.29亿元，占比22.61%，与去年年末相比上升4.63个百分点。
地产金融严监管态势继续
监管层面，房地产金融仍维持“严监管”态势。 此前，银保监会表示开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，住建部和央行也发布房地产企业融资“三道红线”要求。
9月14日，银保监会银行检查局副局长朱彤在新闻通气会上表示，“房住不炒”政策得到有效贯彻。 持续开展30多个重点城市房地产贷款专项检查，压缩对杠杆率过高、财务负担过重房企的过度授信，加大对“首付贷”、消费贷资金流入房市的查处力度，引导银行资金重点支持棚户区改造等保障性民生工程和居民合理自住购房需求。 保障性安居工程贷款余额稳步增长，房地产金融化泡沫化倾向得到有效遏制，助推房地产民生属性逐步回归。
7月24日，国务院在深圳召开房地产工作座谈会，提出房地产信贷要“稳住存量、严控增量”，并首次提出建立“房地产金融审慎管理制度”，“房地产金融”监控上升到了制度层面。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，也就是业界所谓的“三道红线”新规，即剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资。 除了三条红线，拿地销售比不高于40%，连续3年经营性现金流为负，需要对拿地资金来源等做出解释。
银行授信政策如何调整
梳理各家银行2020年半年度报告，其对房地产金融有所调整。详情如下：
工商银行：继续强化房地产行业分类管理，商业性房地产领域进一步加强城市分类管理，重点支持符合调控政策导向的刚需普通商品住房项目，积极稳妥推进商业性租赁住房融资；强化保障性住房领域政策合规管理，从严控制商用房开发融资和商业性棚户区改造融资，审慎把握房地产并购融资。
建设银行：积极落实国家房地产调控政策要求，严格执行差别化住房信贷政策，通过大数据分析、风险预警模型等手段，优选贷款投放的区域、合作企业、合作楼盘和客户，支持居民家庭合理住房需求。 深入推进住房租赁战略。
三大战略之一的住房租赁战略：深化住房租赁综合服务平台应用，提升平台活跃度，为政府监管、公租房管理、市场化房源交易等提供更好服务。 截至6月末，住房租赁综合服务平台累计上线房源超过2300万套，注册用户2310万。 与广州、杭州、济南等11个试点城市签署发展政策性租赁住房战略合作协议，向试点城市提供包括金融产品支持、房源筹集运营、信息系统支撑等一揽子的综合服务。 以旗下建信住房为载体，积极开展存房业务，盘活社会存量闲置房源，加大社会租赁房源供给。 创新金融服务，扶持租赁企业规模化、专业化发展，保障房东和租客的权益，维护租赁市场平稳运行。 积极参与国内首批住房租赁企业股权交易服务试点，探索为住房租赁企业获得权益性融资的新模式。
中国银行：严格落实国家房地产行业调控政策，执行差异化个人住房贷款政策，重点支持居民家庭首套自住性购房需求。
农业银行：积极贯彻落实国家房地产调控政策，支持居民合理自住购房需求，个人住房贷款业务实现稳健发展。 截至6月末，个人住房贷款余额.31亿元，较上年末增加2593.00亿元。
招商银行：按照“稳步投放、结构调整、限额管理”的总体策略，动态优化内部信贷政策。 截至报告期末，本公司境内公司房地产广义口径风险业务余额5821.40亿元（含实有及或有信贷、债券投资、自营及理财非标投资等业务），较上年末增加738.09亿元，其中，境内公司贷款余额3256.20亿元，较上年末增加413.57亿元，占本公司贷款和垫款总额的7.23%，较上年末上升0.42个百分点，主要投向优质战略客户，严控战略客户名单外增量投放。 截至报告期末，境内公司房地产领域资产质量良好，不良贷款率0.21%，较上年末下降0.15个百分点。 2020年上半年，房地产领域监管政策持续收紧，受疫情影响，部分中小房地产企业现金流压力加大。 展望下半年，本公司将持续对房地产客户及区域资产结构进行调整，聚焦中心城市和战略客户，继续保持房地产领域资产质量的稳定。
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地产业巨变！房企三巨头同时踩中“三道红线”！
房地产行业游戏规则迎来重大变革，恒大、融创、绿地已踩中“三道红线”??
股债双杀，恒大发布经营数据反击
在对网络传言辟谣后，周五恒大系股票及债券再次遭遇股债双杀，港股中国恒大股价收跌9.46%，恒大汽车收跌12.76%，多只债券跌幅超过20%，显示出市场信心仍然不足。
周五晚间，恒大接连发布多条公告，晒出经营成绩单，对谣言做出有力回击。公告显示：
1、截至2020年9月24日，累计实现销售人民币5049亿元，同比增长11.4%；销售回款人民币4521亿元，同比增长51.3%。 截至2020年6月30日，现金余额人民币2046亿元。
2、自2020年9月3日起，公司推出全国楼盘大优惠，计划在2020年9月、10月两个月累计实现人民币2000亿元销售。
3、全国在建项目共866个，均在正常开工建设。
4、截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点，提前归还2020年9月25日以后到期借款人民币435亿元，各项降负债成效积极显着。
5、公司成立24年来，共计借款笔，从未出现利息晚付、本金逾期归还的情况。
当晚，中国恒大还发布了分拆物业管理业务上市获港交所批准公告，恒大汽车公告披露了拟在科创板上市的更多细节。
恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”
中国恒大晒出的稳健经营数据为投资者送上定心丸，不过，从财务指标来看，恒大的杠杆水平仍处高位，超过头部房企整体水平，同时踩中“三道红线”。
8月20日，住房城乡建设部、人民银行等在北京联合召开重点房地产企业座谈会，明确了12家重点房企资金监测和融资管理规则，也就是此前业内盛传的房企融资“三道红线”。 新规将于2021年1月1日落地。
“三道红线”主要涉及三个指标，包括剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。 这三个指标也是当前分析房企经营的核心指标，后续也成为监测房企经营的重要内容。
根据规定，如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。
万科董事会主席郁亮昨日表示，“三道红线”是行业重大游戏规则的改变，这次（三条红线）的监管是穿透式的，明股实债、表内表外全覆盖，之前的财务技巧是没有任何作用的，这对所有的开发商都是挑战。 三条红线的影响力不亚于2012年的土地招拍挂制度。
证券时报·数据宝根据半年报数据对2020年上半年合同销售金额排名前15的内地上市房企（A股和港股）涉及的相关财务的指标进行了统计，头部房企杠杆水平和债务风险呈现巨大差异。
1、9家头部房企剔除预收账款后的资产负债率过红线
TOP15房企中，9家公司剔除预收账款（预收账款合同销售科目，下同）后的资产负债率超过70%。 中国恒大杠杆率最高，达85.28%，绿地控股、融创中国、碧桂园这一杠杆水平均超过80%。
2、头部房企净负债率分化程度高
以（带息债务-货币资金）/所有者权益的比值衡量房企的净负债率水平，数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国和绿地控股的净负债率大幅超越100%的红线。 其余12家房企的净负债率水平大多维持在70%之下，风险相对可控，万科A、中国海外发展（中海地产）、招商蛇口、新城控股净负债率不到40%。
从历史走势来看，中国恒大、融创中国和绿地控股三家高杠杆房企的净负债率长期运行在100%之上，并在2017年左右达到顶峰，随后下滑。 中国恒大净负债率在2018年后再度抬头，连续多期反弹。
3、5家头部房企短期偿债风险高
以货币资金/短期带息负债作为现金短债比指标，衡量房企的短期债务风险。 数据宝统计，TOP15房企中，中国恒大、融创中国、绿地控股和中国金茂的现金短债比不足1倍，越过红线。 中国海外发展、龙湖地产现金短债比最高，分别为5.25倍和4.55倍。
4、恒大、融创、绿地同时踩中“三道红线”
综合三条标准来看，TOP15房企中，中国恒大、融创地产和绿地控股同时踩中三道红线，按照规定，未来有息负债不能再增加；中国金茂触及两条红线；保利地产、中国海外发展、龙湖地产、华润置地和金地集团三条红线均未踩中。
限制债务扩张规模对头部房企影响几何？
根据规定，房企对“三道红线”的踩线情况直接影响了其有息债务扩张规模。 如果三道红线全部触及，房地产企业的有息负债就不能再增加；触及两条，有息负债规模年增速不得超过5%；触及一条，增速不得超过10%；均未触及，不得超过15%。
那么，头部房企过往的有息债务扩张速度如何？
数据宝统计，TOP15房企中，9家公司2017至2019年有息负债年均复合增速超过30%，远超新规的限制，融创中国和新城控股有息负债增速最快，超过40%。 仅有中国恒大、中国海外发展和绿地控股三家头部房企近三年有息负债复合增速不超过15%。
在近年债务加速扩张的背景下，“三道红线”对债务扩张的限制将会对多数房企的债务融资带来较大影响。
2020年中报数据显示，TOP15房企有息债务扩张速度有所放缓，仅有万科A、龙湖地产、金地集团和绿城中国的有息负债同比增速超过20%。
三、2020邮政储蓄银行提前还贷规定？
邮储银行提前还贷违约金规定如下：
1、若连续按时归还贷款本息自实际放款日起少于12个月的，应按提前偿还贷款本金的1%向贷款人支付违约金；若连续按时归还贷款本息自实际放款日起达到12个月（含）以上的，无需支付违约金。
2、提前偿还部分贷款的，最低还款申请金额为人民币1万元，且应为1000元人民币的整数倍。
提前还贷流程如下：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金；向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料；按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请；借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续；提交《提前还款申请表》并在柜台存入提前偿还的款项即可。
各家银行对于房贷提前还款并没有次数的限制，可以一次全部还清，也可部分归还贷款。 只是每次还贷的起点金额各银行规定不一，有的规定是1万元或1万元的倍数，有的银行则规定千元以上就可以提前部分还贷，在提前还款前要请向银行进行详细咨询。
值得一提的是，《提前还款申请表》一经借款人银行确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款，与借款合同具有同等法律效力。 如贷款购房人不论任何原因，未能按照其向借款人银行出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视为逾期还款，贷款购房人按借款合同承担相应的违约责任。
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融创股票为什么掉的这么厉害
受到新冠疫情的影响及融创中国商业战略的调整。 【拓展资料】收回与万达酒店的托管协议，对于融创来说自由度更大一些了。 一方面，一旦公司债务压力过大，融创可以随时将这些酒店出售来回笼资金。 另一方面，融创和华住酒店集团合作有自己的酒店管理平台永乐华住，这些酒店放到永乐华住管理，也能帮助自己的酒店管理业务发展。 几年前，孙宏斌买王健林的地产、成都的环球会展；又驰援老乡贾跃亭，号称不少钱打了水漂。 但如今，恒大举步维艰，融创却相对安全，2021年，砸下千亿拿地。 个人认为，孙宏斌在创办融创之前，曾遭遇过顺驰之败。 应是那次大败，让他养成了行事胆大却有原则，自己可以犯错误，但绝不允许自己犯致命错误。 孙宏斌是属于跨界进入房地产的，一开始是顺驰，后来才是融创中国，顺驰的经历让宋宏斌十分清楚资金的重要性，不要一看到融创中国的将近万亿的负债就开始担心他会不会成为第二个恒大（更何况恒大最终还没有定论呢）。 但是像恒大、平安、华夏幸福这些意料之中的，其实我最搞不懂的是融创，从一个名不见经传的小公司迅速成长为中国前几大房企，大量拿地，又踩雷乐视，600多亿收购万达文旅，居然没事。 融创和其他房地产公司不一样的是，他的项目主要集中在一二线城市，这些项目都是些非常优质的项目，土地储备也是非常优质的，整个地产行业目前的下跌，虽然也带动了融创的下跌，但是下跌后的融创也许正是去布局的机会，房地产的黄金时间虽然已经远去了，但那也仅仅是针对于小房企，对于市场头部企业来说，尤其是项目集中在一二线城市的龙头房企来说后面依旧是黄金时间。
标签： 行业监管和流动性紧张 新冠影响 融创股票的跌宕起伏
