导语
恒大集团，曾经的中国房地产巨头，如今陷入严重的股票危机。这不仅动摇了公司本身的根基，也引发了对中国经济健康的担忧。本文将深入探讨恒大股票危机，揭示其背后的原因，并分析它对中国经济的潜在影响。
一、恒大股票危机的背景
恒大集团成立于1996年，总部位于广东省深圳市。经过二十多年的发展，恒大迅速崛起，成为中国最大的房地产开发商之一，拥有庞大的业务版图，涉及住宅、商业、旅游等多个领域。
近年来恒大却陷入财务困境。2021年上半年，恒大总负债高达1.97万亿元人民币，成为中国负债率最高的房地产企业之一。为了缓解财务压力，恒大采取了一系列自救措施，包括出售资产、配股融资等，但收效甚微。
二、恒大股票危机的原因
恒大股票危机的原因是多方面的，主要包括以下几个方面：
- 过度扩张：恒大过去几年进行了激进的扩张，导致负债规模不断攀升，超过了其偿债能力。
- 行业调控：中国政府近年来加强了对房地产行业的调控，限制房贷规模和房价上涨，导致恒大的销售额和利润大幅下降。
- 新冠肺炎疫情：疫情对房地产市场产生了负面影响，导致购房需求减少，恒大的销售业绩受到打击。
- 企业管理不善：恒大内部管理混乱，决策失误，资金挪用等问题，加剧了公司的财务危机。
446家房企宣布破产！“80%开发商死掉”真的要来？
临近年关，许多房企的日子正在变得异常辛苦。 销售遇冷、拿地困难、债务违约阴霾笼罩，承受重重压力的房企坦言“活下去太难”。
据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
从海外市场高息举债到频频出售地皮及项目股权回笼资金，再到降价销售、鼓动“公司全员卖房”，一系列动作背后都透露着房企身处的困境：“缺钱”。 糟糕的是，在政策持续收紧的背景下，房企融资却面临多重阻碍。
毫无疑问，房地产“暴涨”大戏已经落幕，行业凌冬已至。 经济学家马光远曾断言，“未来中国将只有20%的开发商活下来，80%的开发商都会死掉！”。 这也意味着，这张房企破产名单还将继续增加。
房企“破产潮”开启
年内近450家已经出局
对于房地产企业而言，2019年的冬天早已开始。 在行业融资“紧箍咒”下，金融去杠杆直接压垮了不少房地产公司，部分还不得不面临着出局的命运。
据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有15家房地产企业倒地破产，创下历史记录。
在这张长达30页的房地产破产名单中，多数为三四线城市的中小房企，但也不乏一些知名度较高甚至跻身百强的知名房企。
过去，房地产行业都被视为最赚钱的行业，因房地产致富的老板不胜枚举，如今，一年可能接近500家房企走向破产结局，实属历史罕见。 这其中，到底发生了什么。
近期，一份来自广东证监局的监管罚单可能透露着当下房企深陷的普遍困境。
11月14日，广东证监局对外公布了对颐和地产信披与违约等违规行为的情况以及对公司董事长予以警示的行政监管措施。 据广东证监局调查，截至5月31日，颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约，合计金额超过50亿元。
债券违约的导火索很快引爆了颐和地产这家老牌房企的资金问题，而这只是行业普遍面临的资金危机的冰山一角。
10月，三盛宏业集团董事长现场洒泪的刷屏朋友圈，原因是三盛宏业集团难以向员工兑现公司理财。 随后，三盛宏业因涉及交叉违约条款被中诚信托查封旗下资产，并宣布该信托计划提前结束。 曾是地产百强企业的三盛宏业，如今则需要成立临时监管小组来推进债务重组。
更早之前，宁波首富熊续强掌管的上市房企银亿集团突然申请破产重整，消息流出后也引来市场热议。 6月17日中午，上市公司ST银亿发了公告，银亿集团、银亿控股已于2019年6月14日向浙江省宁波市中级人民法院申请重整。 一家原本400亿市值的公司很快跌落到50亿市值。
从资金吃紧、销售紧张到债务问题集中爆发，几乎所有出现问题的房企都经历着相似的过程。 行业拐点的过程中，让不少房地产企业感受到了凌冬已至的阵阵寒意。
不少房地产大佬还公开发表了对地产投资的看空言论，引来网友热议。 近期，万通集团创始人冯仑就公开表示，“楼市政策太过严格，现阶段持有房产根本就没有意义，如果自己手里有多余的房产，就会卖了换成别的流动性大的资产。 ”
高杠杆模式难以为继
房企普遍融资困难
事实上，不仅是中小房企集体破产，过去经营良好的大中型房企也开始频频“爆雷”。 除了上述知名房企之外，今年五洲国际、新光集团等先后爆出资金链危机。
在业内人士看来，这背后的信号十分明显，那就是房地产高周转、高杠杆、高负债的商业模式已经走向终结，房地产的“高光时刻”不再出现。
北京某中型房地产企业负责人表示，过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。 如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。 “财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。 ”
天风证券固定收益首席分析师孙彬彬认为，现在涉及违约或严重流动性困难的房企以小型房企为主，且这些企业多在业务扩张或管理上存在一定的问题。 从财务数据上看，财务费用率快速上升、筹资现金流恶化、现金短债比快速下降是房企违约前比较常见的现象。 高杠杆是违约房企比较一致的财务特征，多数违约房企的净负债率在100%以上。
一边是资金问题日益紧张，一边却是各种融资渠道的“关闭”，房地产企业面临着双面夹击，导致生存的压力越来越大。
11月15日，深交所披露，美的置业一笔债券被中止审核，该债券拟发行金额为1013亿元，债券类别为ABS。 与此同时，近期先后有鑫苑供应链1-10号资产支持专项计划、融创长租公寓一号资产支持专项计划等两家公司ABS项目先后被“终止”。 据不完全统计，最近两个月，房企获批的ABS产品不足5只。
在股权融资市场，涉房融资项目趋于停滞状态。 据了解，目前多家上市房企的定增项目仍处于停滞状态，而其他上市公司若融资项目涉及房地产业务，也会受到监管的从严审核以及反复问询。
据wind数据统计显示，今年以来，约有19家上市房企发布定增的预案(部分修改定增预案)，但仅有4家被证监会核准，而中洲控股、新城控股的定增方案早在2016年就已经被证监会受理，近期的进展也仅仅是发审委通过，尚未拿到批文。
值得注意的是，监管对于房地产项目融资的严格程度已经从上市房企扩散到其他行业的上市公司。 在多家上市公司推动再融资项目时，监管层都会对发行人提出问询，“补充披露公司和子公司是否存在房地产业务”、“未来是否会有开发和销售房地产计划”、“定增项目是否符合国家房地产调控的监管政策”等等。
在业内人士看来，之所以强化再融资涉房业务的审核，主要目的是防止一级市场募集的资金流入到房地产市场，进而影响到房地产调控的整体效果。 有投行人士指出，目前监管层对再融资项目涉房业务，几乎是零容忍，若想要推进再融资项目，公司可能需要证明项目涉房属性较小，或者剥离相关房地产业务。
海外疯狂借钱不停
房企回笼资金花样多
面对生存压力，不少房企甚至患上了“资金饥渴症”，通过各类融资和回笼资金的方法，寻求突破当下的资金困局。
1、中小房企海外高息举债
越来越多的房企认为，在境内融资渠道收紧的背景下，走向海外市场融资成为解救当下资金问题的核心手段。 据悉，今年以来，海外美元债发行放量明显，其中高息举债成为这波债券发行的主要特点。
7月12日，泰禾集团公告披露称其全资子公司拟计划在境外完成4亿美元债券，并在新加坡交易所挂牌，债券期限3年，债券票面年息15%，每半年支付一次。
除了泰禾集团之外，当代置业更是以最高利率155%的美元债发行刷新纪录。 此外，天誉置业、弘阳地产、新湖中宝、阳光城、中南建设等多家房企均在今年发行了数额不等的高息地产美元债新券。
有数据显示，截至11月13日，2019年以来内地房企赴海外发债规模约为610亿美元，已经接近去年全年发行总额(约616亿美元)，已经公布的融资计划则达624亿美元。
分析人士认为，房企海外举债，从企业的美元融资成本看，相比之前有所上涨，不过其中分化也非常明显，从不足6%到超过10%都有，其中大型房企的融资成本优势比较明显。 比如龙头房企万科的票面利率低至315%，其他中小房企的美元债融资利率均在10%以上。
2、售卖地皮、股权“断臂求生”
为了求得生存空间，不少房企开始精兵减将、削减库存，同时对旗下项目频频售卖股权，用来回笼资金、解决高额债务压力。
今年9月，房地产行业资深人士杨红旭通过公众号发布消息称，负债千亿的新湖中宝开始准备卖地求生。
就在此前新湖中宝还发布公告，公司及全资子公司新湖地产集团将与融创房地产集团签署《合作协议书》，融创地产或其指定方将受让公司持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益，交易总价款为6705亿元。 这项交易，让新湖中宝一次性获益5亿元，不过也被业内称为“割肉之举”。
除了新湖中宝之外，今年包括华侨城、阳光100、上置集团、粤泰股份等在内的多家房企均选择出售项目股权。
3、房企“全员营销”、降价销售回笼资金
当然，对于很多房地产企业而言，缩短房地产销售周期、加快资金回笼，也是纾解当下资金问题的方法之一。
今年8月，恒大启动“全员营销”抢收计划，执行期8月20日至10月8日，5重优惠下最高可达6折。 抢收计划包含27个地区，共涉及505个项目。 多重优惠之下，恒大实现了快速抢收。 不到一个月，恒大便实现了合约销售金额831亿元，刷新了集团单月合约销售金额历史记录。 随后，时代中国、融创天津等两家房企先后被曝出要求全员卖房、打折销售。
今年双十一，房地产的促销力度较强，出现了大量五折房源，其他优惠减免及抽奖活动更是数不胜数。 据阿里淘宝显示，上万套特价房源进入双11活动，而京东平台上一次性提供全国各种房源6000套，新房全款5折起等。 同时，还有上万套恒大房源即将登陆苏宁进行销售。
不过房企这种“以价换量”的方式并没有改变行业整体销售疲软的态势。 易居房地产研究院研究员王若辰表示，10月二手住宅价格有31城上涨，35城下跌，相比9月，房价下跌的城市数量增加7成。 国都证券分析师王树宝表示，未来两个月由于销售压力增加，房企可能会将去化困难的项目进行降价促销，以实现回款目标。
80%房企都死掉？
房企马太效应加剧
不可忽视的事实是，遭遇资金和债务问题、融资困难的房地产企业，正在面临着一轮巨大的洗牌潮，越来越多的房企可能在这一轮洗牌中淘汰出局。
经济学家马光远曾表示“中国房地产将重回三个“20%”：未来市场只有20%的开发商能活下来，80%会死掉，中国的开发商太多了，死掉80%，不缺房子；只有20%的城市，只有20%的楼盘。”
11月6日，融创中国董事长孙宏斌发表观点指出，当前房地产行业的头部企业，前五名的市占率大约18%，在未来五年，前五名能占到30%。
在业内人士看来，房地产行业的洗牌局开始，实际上也是行业周期发展的一个必然结果，未来缺乏资金、土地等规模优势的房企，将逐渐淘汰出去，或者被更多头部的房地产企业吸纳并入，可以预见，房地产行业的马太效应会越来越强。
联讯证券首席经济学家李奇霖指出，对房企而言，我们认为后续要规避两类风险。 一是货币资金与债务(尤其是短期债务)之比较低的风险，如果自有资金规模小，对外部融资过于依赖，信用风险相对来讲会比较大。 二是土地存量储备不足，同时又积极拿地的风险，房地产销售是下行的趋势，后续回款能力可能没有那么强，外部融资又偏紧，房企的经营可能会比较困难。
在应对策略上，房企首先应注意控制扩张速度，提前储备现金流过冬，在监管全方位封堵房地产债务融资渠道的情况下，行业分化加大在所难免，未来可寻找互有优势且能互相借力的同业与金融机构合作共同开发，可以在一定程度上缓解融资收紧带来的负面影响。
新城地产董事长出事，刚买的期房怎么办？
根据我目前了解到的信息，新城樾风华珑悦项目并未烂尾。 这个项目是由中国新城控股有限公司和中铁置业集团共同打造的高端住宅楼盘。 该项目位于北京市顺义区后沙峪镇核心区域，占地约145万平方米，总建筑面积约27万平方米，其中住宅建筑面积约20万平方米。
根据新城控股公布的信息，该项目的主体结构已经完工，目前正在进行内部装修和精装修阶段。 同时，该项目周边配套设施也在逐渐完善，包括公园、学校、商业设施等，旨在为业主提供高品质的生活环境。
从这些方面来看，新城樾风华珑悦项目并没有出现烂尾的情况，而是在按照计划有序地推进中。 当然，在房地产开发过程中，可能会遇到各种各样的困难和挑战，但我们可以相信开发方会以负责的态度和专业的能力，不断推进项目建设，为业主提供优质的居住环境。
重庆4家房企宣布破产！行业洗牌加剧
1，这个房子现在退，那么就是注定损失，最起码算违约，定金是肯定不会退的。
2，新城地产董事长出事，目你前来看仅仅是董事长的个人人品和 社会 道德的问题，新城控股这么大的集团，会因为董事长的个人问题就崩塌吗？
3，国内的房地产开发商，大部分的资产负债率都比较高。 新城最近三年以及2019年一季度末，合并口径的资产负债率为7954%，8414%，8584%，8851%。 负债率也是非常高。 在房产这个敏感行业，新城控股因为董事长的事情被推倒风口浪尖上，如果后续查到其他的问题，引起银行抽贷、停贷等事情的话，可能就会影响到公司的运行，造成很大的损失，从而才有可能影响到你所买的期房。
总体来看，新城董事长出事，从而影响到购买的某个期房项目，这种可能性不大。 除非这个公司很早以前就已经烂透了，从目前的已知信息来看，不是这样的。
不邀自来。
第一、上市公司不会因为个人的缺失，而导致全面崩盘的。 儿子王晓松快速上位可以看出来，集团企业在发生危机时，一定会有应急处理方案和接棒人来挽回危机。
第二、临阵换帅更换对公司发展是深远的，再加上前董事长人神共愤的畜生行为，将导致企业地位一落千丈。
王晓松替代其父执掌新城控股的做法，对企业未来的发展，会带来一定的帮助，至少局面可以稳住，但还需要给市场信心。
所以不用担心期房有什么问题的，
新城控股董事长出事，做为刚买了新城期房的人来说最好的办法就是耐心等待。 原因很简单，你现在的任何举动都有可能起到反面的作用。
一个公司的掌门人出了个人问题影响最大的就是公司的声誉，这个时候很多资金渠也是谨慎对待。 如果在这个时候做为已经购买了他们公司期房的准业主来说，你们不是耐心等待而是想要退款或者闹事无疑等于火上浇油，让事态更加恶化。
已经买了期房的人如果想要退房就等于是单方违约，除了承担违约的钱以外也不一定能及时拿到退款，甚至不可能拿到退款。 假设大家都想退款必定会让金融机构对新城的态度更加谨慎，那么很有可能导致资金链出问题，而最终的受害者只能是自己。
其实这个事情最好的结果就是董事长个人的事对公司的影响是短暂的，新的掌门人能带领公司迅速走出困境，这样对于买期房的人来说不会产生什么影响。
当然，我们也要做出最坏的打算，最近网上已有更多负面的爆料，如果那些爆料是真的，那么公司的困境可能就要持续很久，最终的结局难以预料。
但是做为已经买了他们房子的人来说， 如果是有任何不理智的举动，那么就会像老亮前面说的，不但不能解决问题，反而可能会加速问题的恶化 。
7月3日下午，多家媒体爆出上市公司新城控股董事长王某涉嫌猥亵女童的新闻。 受此信息冲击，港股市场上的新城发展控股（HK）暴跌24%，而A股市场上新城控股已收盘，当日逆势上涨379%。
新城控股这些年来在房地产市场上颇为激进，发展势头很猛。 2018年累计合同销售金额约2，亿元，比上年同期增长7482%，累计销售面积约1，万平方米，比上年同期增长9521%，迈入房地产行业销售规模两千亿阵营。 2017年和2018两年，新城控股的销售增速均超过70%。
公开信息显示，新城控股的董事长叫王振华，今年57岁。 官网显示，新城控股集团1993年创立于江苏常州，现总部设于上海。 经过26年的快速发展，成为跨足住宅地产和商业地产的综合性房地产集团，连续十年位列中国房地产行业前20强，目前总资产超人民币2900亿元。 2015年，新城控股集团在上海证券交易所A股上市，成为国内首家实现B转A的民营房企，股票代码SH。
在新城控股董事长王振华涉嫌猥亵女童的消息曝光之后，新城控股旗下的几家上市公司股价也是连续几天跌停了，该事件的影响可谓是巨大的。 不过对于买了新城控股房子的人来说，也无需多虑，新城控股的房子并不会因为该事件而跌价。
如果刚开建，或者在建设当中，烂尾发生主要是资金链的问题，昨天开始，全部的金融机构，已经在排查和出逃，房地产是金融产品，而不是简单的建设。 要看公司的处理能力，如果幸运能够逃过一劫。 如果事态发展严峻。 局部烂尾的可能性，也非常大。 比如金融机构突然抽走大笔贷款资金，股票由现在的42
元跌到10元左右。 都大有可能造成烂尾。
先看了一下各位的评论在说说自己想法
评论中很多都是能退就退，其实我的想法不是这样，从业角度讲，期房的投资是压地段和压规划，开发商按照土拍的要求需要有自建自持和自建销售两种情况，董事长出事了，昨天的股票放量长阳，证明有出逃，今天一字跌停，看这意思应该得有几个跌停板，股票是要完，不过我觉得楼市这边应该还好，开发商都有专业的团队去评估，拿地开发销售必须有利润才做，所以我觉得期房这边还好，这么大开发商不会出来资金链断裂跑路的现象，唯一有可能的就是也许会出现个别地区楼盘低价销售回笼资金的情况，所以我得观点是不退，而且盯动态，有合适的我会入手。
个人犯法不要株连企业！所在地政府明地里站在道德制高点讨伐，暗地里拿着企业的税，住着企业的房，还 体育 馆去新城化，都是赤裸裸的白眼狼！ 国家舆论也不要搞株连九族式的批斗，惩治个人可以，搞垮企业，无良无德。 毕竟广大老百姓还活生生住着企业开发的房子。 请高抬贵口，适可而止！
我是一个农民！也在关注新城！网上你一言我一语的！要说的实际性！个人犯法理应严罚！给 社会 一个交代！现在是法制 社会 ！相信法津！危害 社会 任何人不能放过！说什么新城必须破产倒闭的！给人们带来多大好处呀？受害的还民众！现在不是帝王时代一人犯错要株九族！还望网友们行行好！不要让无顾的人受罪！请高抬贵手！
就怕资金链断掉。 而且必然导致崩盘。 负债率88％银行一抽贷停贷，玩完。 试目以待。 ****的品德很重要。 做人无德，做恶无底线，企业何德何信可立？两年内中国有两大公司必死无疑：没有家国情怀专坑国人睸外洋奴没有核心技术的联老；还有就是人渣无底线垃圾一样的董事长王振华家族企业新城。
能退房就退房，提前找律师咨询，做好备案。
创始人犯法对上市公司是重大打击，国内外通用。 买房子看重就是品牌价值，但现在肯定是难关上，主要是现金流。 有可能烂尾，如果另有接盘，未来也未可知，品牌溢价下跌。
沿用传统“高杠杆”运行模式发展的中小型房企，正在逐步进入“寒冬期”，面临生死考验。
据不完全统计，2018年1-10月，已有10家房企因资金链断裂宣告破产。 这10家中，重庆占了4家，分别是重庆市宏兴科旺置业有限公司、重庆市东科实业有限公司、重庆国维定益投资有限公司、重庆喜地山集团。
案例》》重庆50强房企破产 价值75亿元或被拍卖
据重庆润山置业有限公司官网显示，重庆润山置业有限公司由喜地山国际实业有限公司，重庆渝江压铸有限公司，重庆银翔实业集团有限公司共同注资成立。 资料显示，润山置业与喜地山集团的法定代表人均为张豫喜。
有权威消息称，4月25日左右，重庆市某区级法院将喜地山集团张豫喜的一家重要企业重庆润山置业有限公司是否进入破产程序征求债权人的意见，如果债权人能够达成一致意见，张豫喜的这家企业将进入破产程序。
喜地山集团曾被评为中国地产企业500强，重庆50强，号称重庆市场的“地产黑马”，主力打造的 东方国际广场 曾被定位为中国西部顶级城市综合体，涵盖超甲级写字楼、六星级奢华酒店和奢侈品购物中心等建筑形态。 2013年9月22日，重庆润山置业有限公司与世界顶级奢华酒店——文华东方酒店公司正式签约。 该项目在2016年曾被评估市值逾75亿元。
东方国际广场效果图
然而，要完成这一项目的开发并不容易，很快喜地山集团就感到资金链紧张，项目运营步履维艰。
重庆国际信托曾经在法庭上公开表示，截至2017年8月16日，重庆润山置业有限公司欠付其金额合计约为亿元。
据不完全统计，加上重庆16家银行约325亿元的贷款，喜地山集团与东方国际广场有关的外债可能高达60亿元规模。
价值75亿元的东方国际广场也可能面临被拍卖的命运，东方国际广场或成为压垮喜地山集团的最后一根“稻草”。
现象》》发展战略调整 多家房企淡出
据不完全统计，2018年1—10月，已有7家房企因转型或重组而“消失”在 房地产 行业的排行榜中，其中，包括中航善达、嘉凯城、银亿股份、宝能地产、海航地产、浙江广厦在内的6家房企纷纷转型其他领域，淡出房地产市场。
另据媒体报道，重庆渝能产业(集团)有限公司因为股权变更，也逐渐“消失”在重庆房企的名单上。
据悉，2018年4月26日，重庆渝能产业(集团)有限公司在北京产权交易所公开挂牌转让公司100%股权，起价2152亿元。 期间，阳光城、金科股份、碧桂园、重庆华宇、深圳卓越置业展开了激烈争夺，直到7月27日，重庆渝能进行工商变更，将其唯一一名股东由央企中国大唐集团有限公司(大唐集团)，变更为上海桑祥企业管理有限公司，至9月19日，阳光城宣布以497亿受让上海桑祥，重庆渝能正式成为阳光城收购的标的资产。
延伸》》首成地产被取消开发资质
有的房企“消失”，有的房企“淡出”，还有的房企被撤销开发资质。
据两江新区官网显示，重庆首成房地产开发有限公司因不符合《房地产开发企业资质管理规定》、《重庆市城市房地产开发经营管理条例》相关要求，被撤销房地产开发暂定资质。
据相关信息显示，重庆首成房地产开发有限公司已开发首成鼎尚名都项目，位于渝北区空港大道，目前房源已售罄。
观察》》行业集中度提升 中小房企市场被挤压
新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷曾表示，“90%的中小房企会退出地产项目。 到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。 ”
这一论点在数据上也逐渐得到了证实。 根据亿翰智库数据显示，截止2018年11月销售至千亿的房企数量已达26家，TOP10的门槛值已达1821亿，创历史新高。
随着未来千亿房企基数的不断增加，千亿已不再是目标而仅仅只是起点，随着房地产行业开始从高速增长向高质量增长转变，但是房企冲击规模的决心依旧不减，行业竞争激烈。 这种现象也从侧面证明行业集中度和门槛值还在进一步提升。
据亿翰智库预测，从企业销售目标来看，预计未来两到三年内，30%的房企将占据70%的市场份额，而其余70%的房企将争夺剩余30%的市场份额，市场份额进一步缩窄。
伴随着行业规模见顶，资金持续收紧下，新一轮的洗牌即将来临。
解析》》多重市场考验 优胜劣汰或加剧
从2016年下半年到2018年10月份，中国房地产市场在短短2年左右的时间内，从行业风口热度十足到慢慢“变冷”。 在风口期进入地产行业的企业及投资客，几乎都得到了市场的良好反馈，让越来越多的企业开始涉足房地产行业。
但随着市场环境的变化和调控政策的不断深入，市场对开发商的考验也越来越明显。 受到市场下行、金融环境、政策环境等各方面的综合影响，甚至有部分开发商因为资金链断裂等原因，离开了房地产行业。
随着房地产市场格局的变化，部分房企曾经的“高负债”、“快周转”模式已难以为继。
房地产行业快速发展、房价高居不下的时光或将一去不返。 各大房企顺势而为，纷纷抛出了转型计划。 事实上，“去地产化”、追求多元化发展战略、扩大业务范畴，是近几年各大房企的发展方向。
对此，资深地产人士徐波表示，大开发商无论从规模、品牌、服务、保障等各个方面，更能得到购房者的认可;小开发商实力不够，规模有限，即使某一方面成绩比较突出，但综合实力还是相对较弱，部分房企更是因为资本的介入，加速破产的进程。 很多小开发商的失败，一是因为战略决策，二是因为自我经营，三是因为资本债务。
综合来看，短期内，中小房企大量倒闭的可能性不大，但随着房地产市场规模化集中程度的加剧，面临负债率高、融资困难、债务集中到期、销售不畅导致资金回笼慢等问题的逐一显现，部分中小型房企可能会加速退出市场。
为什么房地产行业因流动性危机导致海内外债券、金融贷款和私募基金大规模违约
随着政策的不断落地，房地产市场终于透露出些许暖意。 中达证券研报数据显示，6月初至17日，其覆盖的42个主要城市新房成交面积环比增长49%，其中一、二、三线城市环比分别增长122%、44%、31%。 多家受访房企内部人士、市场人士也提及近期销售有较为明显的修复。 据华南一家房企提供的数据显示，6月以来，其重点布局的大湾区及华东区域有翻倍增长。 销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 据克而瑞统计显示，2022年6-7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。 同期，民营房企的融资环境并无明显改善。 中指院统计显示，今年1-4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。 5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。 而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。 在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。 据中金公司统计显示，2022年1-5月，已有25支境内地产债展期。 业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企曝出债务违约事件。 01继“蓝光没发展、华夏不幸福”，多家知名房企接连发生违约事件后，阳光城、鸿坤也撑不下去了。 公开信息显示，此前5月10日，鸿坤伟业发布公告称，其于4月8日到期应付境外债利息1423.38万美元，30天宽限期过后，公司未能在宽限期届满前付款。 随后，五矿证券于2022年5月17日召开境内债2022年第一次持有人会议，通过了有条件豁免触发交叉违约条款（债券继续存续）并追加担保措施的议案，但截至2022年6月20日，发行人终违约。 鸿坤伟业方面表示，将积极筹措资金，梳理资产和资产受限情况以及负债情况，积极与各债权人沟通协商，加快资产处置力度，尽快向债券投资者出具资产处置和债券偿还具体方案。 发行人认为此次违约主要是受宏观经济环境、房地产行业、金融环境和疫情等各种不利因素的影响，导致无法偿还应计但未付的利息。 放在整个地产江湖，鸿坤地产可能排不上名号，但在北京尤其是西红门，鸿坤的名号也算广为人知。 19年前成立鸿坤地产后，创始人赵彬拿下北京南五环外西红门一宗地，打造出一个覆盖商业综合体、社区商街、产业园区的成熟商圈。 在此发家后，鸿坤地产开始围绕环京进行布局，在京津冀大笔拿地，包括张家口、涿州、廊坊、天津等。 早期低成本的土地储备，曾让鸿坤保持不错的利润率。 但随着京津冀调控政策加码，北京地价高涨、拿地困难，鸿坤开始面临扩张和去化难题。 同样尚在泥潭挣扎的还有阳光城。 6月23日，阳光城（）披露，截至目前，该公司已到期未支付的债务（包含金融机构借款、合作方款项、公开市场相关产品等）本金合计金额376.88亿元，其中：公开市场方面，境外公开市场债券未按期支付本息累计1.65亿美元，境内公开市场债券未按期支付本息累计133.91亿元。 自2021年三季度末发生流动性危机以来，阳光城在资本市场风波不断，先后经历第二大股东清仓退出、明星职业经理人去职等，股东遭遇强平的事件也屡有发生。 为化解债务风险，阳光城全力协调各方积极筹措资金，商讨多种方式解决相关问题。 据一名接近阳光城的业内人士反映，阳光城一边积极处置资产，一边与金融机构沟通展期或债务重组，且阳光城大部分可出售资产较为优质，并非外界传言的“抛售”。 02相较阳光城、鸿坤的捉襟见肘，富力、绿地的日子明显要好过很多，但也在四处奔走，寻求债务展期。 近日，富力地产向旗下10只美元票据的持有人发起同意征求，寻求豁免票据项下现有和潜在的相应违约或违约事件，并延长其债务期限，总存续金额达约49.44亿美元（约合人民币331.84亿元）。 截至目前，富力地产2021年经审核年报年报仍未发出，而据此前发布的业绩预告，2021年度富力地产净亏损或不少于80亿元。 今年前5月，富力地产总销售收入约218.3亿元，销售面积约175万平方米，同比分别下降58.40%、55.70%。 一位接近富力地产的知情人士称，“工资还正常发着，就是发放时间不太准时。 ”一位不愿具名的实地地产内部人士也表示，原定发薪日为每月15日，近几个月均拖延至月底，甚至有一个月的工资隔月才发。 “不过，好在没有降薪、降五险一金比例。 ”美元债展期刚获投资人通过，绿地转身又去做了股权质押融资。 6月23日，绿地控股(，简称“绿地”)公告称，第一大股东上海格林兰投资企业(有限合伙)(简称“格林兰”)质押4500万股股份质押给中信银行，质押期1年，占所持股份比例1.30%。 格林兰累计质押占所持股份比例70.68%，占绿地控股总股本19.20%。 回看绿地自2021年6月以来的公告，该公司共有过9次股权质押，一次解质押。 可以说，近一年来，绿地股份质押融资频率，创下了近年来的纪录。 业内人士认为，绿地频繁做股权质押，或多或少与去年下半年以来，房地产行业融资渠道有所收窄有关。 一方面要保障企业正常运营，另一方面要安排资金还债，考验着所有企业的抗压能力。 从第三方债券工具披露的信息可见，加上前述8月到期美元债，绿地在今年下半年一共面临四笔美元债的到期兑付，共涉及债券余额9.9060亿美元。 2021年，该公司全年压降812亿元有息负债，截至去年末有息负债余额为2406亿元。 绿地今年下半年的债务偿还压力不小。 03就连房企龙头碧桂园，也难逃此劫。 6月22日晚，穆迪公告称，已将碧桂园控股公司（下称“碧桂园”）的主体评级调整为Ba1，评级展望为负面，并决定保持公司债项评级与主体评级一致。 穆迪方面表示，碧桂园的评级调整主要受累于整体市场疲软。 “评级调整反映中国房地产行业充满挑战的经营环境下，对碧桂园房地产销售、财务指标，以及长期融资渠道的限制影响”。 有分析人士指出，在穆迪的信用等级标准中，从Aaa级到最低的C级，共有21个级别。 其中，从Aaa到Baa都还算投资级别，而Ba级往后就是投机级，也就是通常说的“垃圾级”。 评级变动背后，是碧桂园杠杆率居高不下、净利润下滑和销售低迷等事实。 2021年财报显示，截至2021年底碧桂园总负债达到了1.65万亿，仅次于恒大，有息负债近3400亿。 更加糟糕的是，克尔瑞研究中心数据，碧桂园1-5月实现全口径金额为2011.9亿元，较2021年的3541.2亿元下降了1529.3亿元。 销售和回款是房企现金流除融资之外的另一条腿，销售一旦大幅放缓，偿债警报可能就要拉响。 对于民企债务困局，同策研究院资深分析师肖云祥认为，在多重因素共同作用下，今年房企寻求美元债务展期或出现债务违约、利息违约的现象会变得频繁。 据肖云祥介绍，从兑付高峰来看，2022年和2023年是近些年以来，房企美元债兑付金额最大的两年，相关企业会承受较大程度的兑付压力。 尽管今年各地调控政策暖风频吹，但是房地产市场复苏较为缓慢。 而从融资端来看，虽然监管层所释放的信号已经很清楚，但是民营企业、潜在出险企业还是面临融资难的困境。
我国房地产市场的发展趋势和经营取向？
房地产行业主要上市公司：万科A()、保利地产()、新城控股()、招商蛇口()、绿地控股()、华侨城A()、龙湖集团()
本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比
行业概况
1、定义
房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。 根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。 住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。
2、产业链剖析：产业链环节市场庞大
随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。 产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。 其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。
行业发展历程：行业正处于规范调整期
1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：
(1)萌芽阶段(1978-1998年)。 在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。
(2)起步发展阶段(1998-2002年)。 1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。 金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。
(3)快速发展阶段(2002-2009年)。 2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。 同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。
(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。 针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。 国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。
(5)调整规范阶段(2013年至今)。 2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。 2016年提出“房住不炒”定位。 2018年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。 2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。 一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。
行业政策背景：频繁调控，保证健康发展
自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。 总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。
1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。 调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。
2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。 该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。 同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。 在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。
2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。 国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。
2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。 三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。 按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
行业发展现状
1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓
由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2015年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2016年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2019年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2020年及2021年增速开始下降。 截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。
在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。 2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2020年同时期相比下降39.2%。
2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢
总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。 2017年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。 2017 -2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。 截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。
3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势
2014-2020年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2018年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2020年80.7%。
4、房地产景气指数有所下降
从房地产行业总体景气度来看，2016-2019年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。 随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。 2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。
5、2022年共10家房企暴雷
在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。 目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。
行业竞争格局
1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先
国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。 其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。 同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差万平方米。
2、企业竞争：各环节竞争者众多
房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。 通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。 中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。
行业发展前景及趋势预测
1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级
自2016年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。 《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。 目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。 其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。 而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。 在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。
2、预期2022年房地产市场逐渐修复
2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。 在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。
在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。
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