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在房地产销售中，有一类极其特殊的房子，它以其独特的优势，在众多楼盘中独领风骚。它就是学区房。说起来学区房，很多人对它的印象就是贵和不好买。在房地产交易中，很多开发商也以学区房为宣传点，增加售卖单价。那么，开发商在宣传时是学区房，交房时却没有学校，开发商违约吗？今天北京市中恒信律师事务所就给大家分析一下这个问题。

学区房，指的是具有稀缺性学校区域的房产，我国《民法典》第四百七十二条、第四百七十三条规定，要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。开发商在宣传广告中阐明房产是学区房的，是对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。

比较而言，要约和要约邀请主要有三大区别：

1.意思表示目的不同。

要约是当事人自己主动愿意订立合同的意思表示，以订立合同为直接的目的，而要约邀请是当事人希望对方主动向自己提出订立合同的意思表示。

2.意思表示内容不同。

要约必须包括将来可能订立的合同的主要内容，要约中含有当事人表示愿意接受要约约束的意思，而要约邀请则不含有当事人接受要约约束的意思。

3.针对对象不同。

要约大多数是针对特定的相对人的，故往往采用对话或信函的方式，而要约邀请一般针对不特定的相对人，故往往通过电视、报刊等媒介手段发布。

一般而言，商业广告通过电视、报刊等媒介手段向不特定的对象进行发布，广告发布者希望对方主动向自己发出要约提出订立合同的意思表示，符合要约邀请的构成要件。所以，一般的商业广告只要内容不具体、明确，应为要约邀请。

要约中的说明和承诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。因此，开发商在宣传时是学区房，交房时却没有学校，开发商属于违约。购房人可以依据合同条款，要求开发商承担违约责任。