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10月28日晚间,阳光城(000671.SZ)发布2021年第三季度报告。让本就寒冷的房地产市场再添一丝凉意。公告显示,公司第三季度单季净利润同比减11.57%。

对此,不仅两位董事投出反对票,要求管理层对公司经营恶化的情况做出合理解释。次日阳光城也迎来一字跌停。

市场如此砸盘为哪般?

(来源:富途牛牛)

一、 行业寒冬之际,如何看待房企发展趋势?

下半年,楼市销售持续低迷,一众房企经营承压。

反应在业绩层面,截至10月25日,41家A股上市房企公布了三季度业绩预告。其中,22家房企预告归母净利润亏损,21家房企净利润下滑。投射到宏观上,今年三季度的GDP增速只有4.9%。

业绩缩水叠加违约风险加速暴露,不断冲击着投资者敏感的神经,悲观情绪的持续发酵,大量房企股价磨底,股债双杀时有发生。可以说如今不单单是阳光城,整个地产行业都在经历暗黑时刻。

众所周知,地产行业的下行很大程度上是受到系列政策调控的影响,但本意是驱动行业长期健康发展,并非脱离了长期趋势。

10月20日金融街论坛年会上,高层指出,目前房地产市场风险总体可控,健康发展的整体态势不会改变。并且,央行也多次围绕“维护房地产市场平稳发展”发声。一定程度上,市场在国家对房地产政策的理解上出现了偏差,存在过度反应情况。

同样的情况也出现在国家宣布开展房地产税改革试点工作后。在引发社会各界热议的同时,本周内,A股房地产开发板块和港股内房股板块均有所下跌。但房地产税并不是国内首次提出来,早在2011年就于沪、渝两地展开了房产税改革试点,此次消息属于靴子落地,利空出清。

此外,房地产税政策早已在许多国家实行,从沪渝地区和国外经验来看,房地产税政策的出台固然在短期内会对楼市产生冲击,但是长期来看,基本面所受到影响不大。

兴业证券认为,此次房地产税实质影响会是循序渐进的,优质房企有时间进行消化。因此更加看好基本面稳健扎实、盈利和销售稳定连续增长、财务安全性高、抗风险能力强的房企。

在理清经济形势、梳理完政策思路之后,笔者认为,以"稳"为主的房地产调控政策未变,对于阳光城乃至诸多地产公司不及预期的三季报不应过度悲观,艰难时刻,更需要市场保持理智和长期信心。

二、 销售同环比双增,调整策略寻求长期发展

调整好情绪再来看阳光城的三季度报,可以发现在压力之下,公司也在积极调整策略,适应新的发展环境。

三季报显示,阳光城第三季度实现了营业收入114.01亿元;归属于上市公司股东的净利润9.19亿元。公司前三季度共实现主营收入413.33亿元,同比上升8.59%;归母净利润29.13亿元,同比上升6.23%;每股收益0.66元,同比上升6.45%。基本与一众房企业绩增速放缓的情况大同小异。

但细看财报,不难发现阳光城也在积极调整自身:

1)销售实现同环比双增

阳光城公布的9月份经营情况显示,公司1-9月共实现销售金额1539.07亿元,同比上升4.5%;销售面积达到938.63万平方米。

根据克而瑞地产研究统计,前三季度百强房企的业绩增速均有所放缓,9月单月业绩方面,39家典型上市房企中仅有3家房企实现单月业绩同比增长。其中,阳光城9月单月实现销售金额209.09亿元,同比增长11.3%,环比增长9.9%,是唯一一家实现同环比双增的房企。

2)竭力优化财务结构,降负债提升抗风险能力

三季报数据显示,公司一年内到期的非流动负债为171.5亿元,较去年底下降了34.06%,主要是公司偿还到期有息负债所致。足见公司持续降负债,优化债务结构的努力。今年9月,公司累计回购3100万美元境外债券,在地产公司普遍承担较强偿债压力的情况下,公司在持续控制信用违约风险。

3)区域合并推动深耕,升级架构提振士气

笔者注意到,阳光城近期进行了区域合并和组织架构调整。1、区域合并:将成渝地区划归上海地区管辖;将云贵区域、陕甘区域划归浙江大区管线。合并区域有助于提高管理效率、推动区域深耕,同时也有利于降低管理成本。2、组织架构调整:升级组织架构,对公司数位高管予以晋升。据悉,阳光城创始人希望通过此次晋升提振管理层士气,消解疲态,共同穿越行业寒冬。这也是今年以来不少房企普遍采取的策略。

可以看出,阳光城还是保持着相对坚韧的心态,在行业进入寒冬的情况下,积极进行战略调整。

结尾

随着房地产税靴子落地,部分银行调低利率,央行多次强调维护房地产市场稳定发展,长效调控持续深化,后续还是有望迎来估值修复行情。

截至10月28日收盘,A股房地产开发板块市盈率为8.96倍,而阳光城的市盈率(PE,TTM)仅为2.69倍,仍旧处于低估状态。从近期资金动向看,仍有不少投资者对阳光城抱有信心,阳光城已经连续7日获得深股通增持,共计1313.17万股。

(数据来源:Choice,格隆汇整理)

本文源自格隆汇

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