土地储备：土地储备是万科重要的资产，充足的土地储备可以保证公司的持续发展。

admin 2024-09-20 8 0

土地储备是万科重要的资产，充足的土地储备可以保证公司的持续发展。充足的土地储备为万科提供了以下优势：

确保持续发展

充足的土地储备为万科提供了长期的土地开发潜力。通过持续获取优质土地资源，万科能够满足不断增长的房地产市场需求，确保公司未来的增长和盈利能力。

优化土地价值

万科通过精心挑选和管理土地储备，可以最大化土地价值。公司重视地块位置、开发潜力和市场需求等因素，以确保土地投资的长期回报。

降低风险

充足的土地储备可以降低万科面临的地价上涨和市场波动等风险。通过分散土地投资，万科能够避免对单一区域或项目过于依赖，从而增强公司的财务稳定性。

提升竞争力

大规模的土地储备使万科在房地产市场中拥有强大的竞争优势。充足的土地资源可以确保公司能够参与高速增长区域的开发，并在激烈的竞争中保持领先地位。

战略性布局

万科的土地储备分布在全国主要城市和经济发达地区。这种战略性布局使公司能够紧跟城市化的进程，抓住发展机遇，为客户提供更多元化的产品和服务。

土地储备的管理

万科高度重视土地储备的管理。公司建立了一套完善的土地获取、开发和管理体系，确保土地资源的科学利用和可持续发展。具体而言，万科采取以下措施：

深入市场调研，准确把握市场需求和土地价值走向。
建立合作网络，与政府、开发商和金融机构建立良好的合作关系，获得稳定的土地供应来源。
优化开发策略，根据地块特点和市场趋势，制定合理的开发计划，实现土地资源的最大化利用。
加强土地成本控制，通过高效的管理和精细化的运营，降低土地开发成本。
注重环境保护，在土地开发过程中，严格遵守环保法规，实现人与自然的和谐发展。

结论

土地储备是万科重要的资产，充足的土地储备为公司的持续发展和竞争优势奠定了坚实的基础。万科通过完善的管理体系和战略性布局，充分利用土地资源，实现业务的长期增长和社会价值的创造。

万科为什么开始做商业地产和持有型物业

问题很简单。现在地产开发已经走过了暴利时代，特别是住宅开发专案，国家采取了一系列打压政策和限购政策，住宅不单单是利润低了，而且资金流转很慢，影响力企业的现金流。商业地产没有太多的政策调控，购房按揭也不受住宅那些限制，包括提供常住户口、纳税证明等等。万达地产就是主要从事商业地产运作的。持有物业是指在城市核心区，物业升值空间较大，而且经营收益较好。万达是榜样。

何为持有型物业？

房地产开发商用作出租的物业(不作出售用途),是一种长线投资模式,资金回笼慢,但收益较高,像酒店,写字楼等都是这种型别.

持有型物业是什么意思

从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。如果更全面的进行分析，则持有型物业不仅可以持续性产生租金收益，而且可以长期产生资产增值，由于持有型物业一般地段较好，来自土地的增值空间远远大于普通物业。从理论上讲，几乎所有的房产都可用作持有型物业，但比较适合持有的物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等五类。从档次上划分，持有型物业一般属于中高档。商业用房中以大中型为主，如销品茂、百货商厦、大型超市、商业街区等；写字楼多是甲级类；酒店类多属中高档，甚至有超五星级的；住宅主要是高阶类，包括服务式公寓、高档公寓和别墅；工业用房包括厂房、仓库等。

持有型物业用英语怎么说

Possessing property 从房地产开发商的角度分析，开发建造物业的赢利模式有两种，一种是建好卖掉，一次性回笼资金，这类物业可称为销售型物业；另一种是建好后持有，通过长期收取租金获益，这类物业可称为持有型物业。

万科怎么做商业地产

业界评价万科的时候一般有两种态度，一是承认万科在中国地产界的领跑地位，尤其是在2006年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到，万科只做住宅开发，不做商业地产，也不做持有型物业，不符合国际潮流，未来发展堪虞。持此论者，不在少数。而万科面对商业地产的国际化风潮，自有应对之道。一、万科远离商业地产自有道理可言1．一些住宅开发商盲目挺进商业地产尽管没有上市公司通畅的融资渠道和手段，但很多规模和实力还不是很大的非上市地产企业仍在住宅开发较为顺利的基础上，信心十足的进入商业地产，并将这一种做法，称为住宅和商业两种物业开发并举的“双轮驱动模式”。国内某直辖市的一家地产集团在两年前正是采取了这种模式，期望以此获得更加快速的积累和发展。事实却未如人意，商业地产毕竟意味着一支专业的操盘队伍、一大串优质的商业经营资源、一种强有力的资金筹措能力。而就这三方面的要素而言，绝大多数住宅开发商是不可能在短时间内获得的。结果是商业地产没有做起来，住宅地产的土地储备和开发规模也受到了影响，道理其实很简单，就是住宅开发商仍然是按照住宅开发思维在做商业地产。 2006年该企业经过思考终于调整了战略，把精力和物力投入到了最熟悉的住宅开发领域，仅仅通过一个新的热销专案，又重新夺回了原来较高的江湖地位。 2．做不做商业地产只有适合不适合之分融资渠道畅顺、自有资金厚实、人力资源充沛的万科，不愿意面对商业地产这个领域。有好奇者问到万科董事长王石，王石的答复是这样的：“做不做商业地产没有对错之分，只有适合不适合之别。万科近20年的地产开发历史所积累的就是住宅开发的经验，所形成的也是相关的模式和体系，这个体系操作住宅开发非常娴熟，但对于商业地产却非常陌生。而中国住宅市场的潜力之大，是足以让万科现有的团队一直操作下去的。 ”这种思路下，万科甚至在两年前主动放弃了世界零售业老大沃尔玛在商业地产领域的一个非常好的合作机会。 3．万科参考帕尔迪公司的运营模式或许这种战略选择也与万科在2004年初选定的标杆企业美国帕尔迪公司的战略有关。成立于1956年的帕尔迪在创立初期，也做过少量的商业地产，但很快就把住宅开发作为了企业的专业化发展方向。进入20世纪90年代，帕尔迪公司进入了快速扩张的阶段。公司的业务扩张到了全美25个州和40个市场。相关连结：帕尔迪公司认为，有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为：一是客户的生命周期，二是客户的支付能力，以这两个因素为座标，建立了“生命周期与支付能力矩阵”。运用这个矩阵，帕尔迪公司建立了两大类、共有11类细分客户。按照这个分类，各个细类客户的年龄段逐步上升。帕尔迪把各类客户一网打尽，基本上实现了“从摇篮到坟墓”的终身锁定，每个人或者家庭都可以从这些客户细分中找到自己的位置。万科目前所使用的客户分类方法正是渊于帕尔迪的做法，万科目前的市场扩张和产品系列方法中也隐约可以看到帕尔迪的启示。从这个意义上看，能够在不同阶段找到适合自己学习的标杆企业是一件幸福的事。 4．运作商业地产一定要慎之又慎对于向往商业地产的开发商而言，首先要检讨的是自己是否具备开发商业地产的资源整合能力和资本运筹能力，如果仅仅停留对于商业物业的理论利润的预期上，把住宅中的社群商业的操作思路简单放大是不会有前途的。对于大部分做住宅开发起家的企业，选择商业地产一定要慎之又慎。二、万科用专业外包思路解决商业物业问题很多事情确是出乎想象的。万科最近的一个公告让很多人开始想像：万科是不是要做商业地产了？2007年7月10日，万科释出公告，将与亚洲最大的房地产上市公司之一，同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴。相关连结：嘉德置地集团目前是亚洲最大的上市地产公司之一，总部设在新加坡。核心业务包括房地产、服务公寓及房地产金融，分布在亚洲、澳洲、欧洲和海湾地区的主要城市。其房地产和服务公寓网路遍布全球18个国家70多个城市。嘉德置地上市的子公司及合资公司包括莱佛士控股、雅诗阁集团、嘉茂信托、嘉康信托及在澳大利亚和新加坡上市的澳洲置地。 1．与嘉德置地签署了战略合作大纲透过嘉德置地全资子公司凯德商用产业有限公司，双方签署了战略合作大纲。根据大纲，未来双方将就万科开发专案中的商业部分展开合作。凯德商用负责提供专案商业部分的开发资金，并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责专案开发、建设和日常经营管理。对于万科已经开发完毕或部分正在开发的专案中的商业部分，凯德商用也有购买意向。而凯德商用企业的主要业务囊括了商用物业投资和经营管理两大方面，他们在中国主要是收购一些建成的物业进行经营管理，经营管理成熟的资产打包上市，很少涉及开发、建设环节，基本属于金融和商业的混业经营。 2．凯德与万科的合作将会推动商场的开发建设在1000亿的目标之下，万科的发展已经不是单纯的滚动开发了。购并成为万科规模化扩张的重要手段。 2006年以来，万科在一系列收购举动后，陆续将富春东方的万轩国际写字楼等商业专案收入囊中，这些商业专案也急需专业的运营商来经营。此次与凯德商用的合作，可以视为通过专业外包的方式，在一定程度上解决了万科的难题。在万科对市场和客户需求充分了解的前提下，嘉德置地丰富的商业运营经验将大有用武之地。尤其是目前国内没有特别适合社群的综合性商业，特别是在二三线城市和一些大中型社群中，缺少能满足居民日常消费需求的商业专案，相信凯德与万科合作之后将会推动这种商场的开发建设。 3．未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包通过做减法把万科做成全国第一大房地产公司的王石在近期的深圳万科发展策略释出会上宣称“未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包”。这其中就包括为万科立下汗马功劳的万科物业。用王石的话说，按照万科的扩张速度，总有一天万科物业的员工会超过百万人。而这将是万科不能承受之重。据说，万科的减法战略已经从聚焦住宅开发的模式升级到了优化内部业务链条，甚至准备将财务管理都外包。王石将这种转型描述为，从营销的万科转变为技术的万科、服务的万科。万科的目标就是做耐克那样的公司，除了品牌与设计之外其余全部外包出去。即使在住宅产业的链条内，万科更希望与更专业的公司合作，而自己则专心做资源整合者与品牌塑造者。万科面对商业地产运营这个新课题，并不是采取自我组建队伍的做法，而是通过专业外包和整合实现了不做即做的目标。个中手法，值得玩味。

我在新浪商业地产网页上看到“万科加速囤积商业用地 ”的新闻，万科是想要转型商业地产了吗？

不一定，商业立项的住宅是不受限购令的限制的，囤积以后可以盖商场也可以盖住宅，选择会较多

为什么要向商业地产转型

资源拥有的程度决定了其扩张的速度。因此在传统战略规划的框架下，“依靠高周转率实现规模化扩张模式”的经典战略模式曾被我国房地产界，特别是被住宅地产企业反复复制。究其原因，大约是因为我国资源要素尚未完全市场化，产业还处于成长初期，“没有卖不掉的房子，只有卖不掉的价格”。所以企业在做战略规划时，可以基于国家巨集观经济的稳定增长，隐含假设房地产行业将持续符合传统战略规划框架的适应性条件。不过，在战略落地的过程中，多数企业只重视通过不断地增加土地储备实现规模扩张，却忽略了该模式下需要通过提高存货周转率以控制短期风险头寸的战略核心。而行业标杆企业之所以始终走在行业的前列，是因为其能够不断地提高自身的经营和管理能力，通过商业模式和盈利模式的创新以提高企业竞争优势，从而避免这种简单的财富增长模式，如万科的标准化和细分化的产品线等等。得益于逐步市场化的政策推动和巨集观经济的稳定增长，2008年之前的我国房地产市场一直维持着传统战略规划框架的三个假设，直到全球金融危机爆发后导致行业首次全面下行，“资源-目标”的战略规划逻辑开始因产业环境的变动而陷入矛盾之中。尽管在2009年又迅速回升并且成交量和销售额双双创出新高，但仍然让整个行业经受了一段艰苦的去库存化期。同时，因全球巨集观经济环境的变化，我国的财政和货币政策也处于“不稳定状态”，政策从“快、准、重”出拳 *** 经济到现在开始防通胀，只不过1年时间。此外，资本市场错误的估值方式以及我国不健全的资本市场体系，也使地产企业只有不断地“被”增加土地储备才能获得市值提升和融资的可能。当市场环境发生逆转后，高价持有的单向多方头寸（土地储备或者代售产品）就完全暴露在风险之下，资金链便成为制约地产公司实现战略目标的最大瓶颈。产业环境，特别是金融危机引发的金融环境动荡不仅加剧了行业未来发展趋势的复杂程度，更增加了房地产企业获取发展所需资源的成本。受制于土地财政影响，持续并稳定增长的高房价成为住宅地产企业重复“规模化扩张”战略最重要的假定基础。无论是对城市化程序还是人口红利的分析，都是为论证这一基础的可靠性而已。但事实上，房地产行业是周期性行业，企业在战略规划中常常忽略了房地产产业的持续发展和能否维持当前的高房价是完全两个不同的概念。市场的动荡使得专注于住宅地产市场的众多房地产企业开始调整战略，关注并陆续介入房地产行业的另一个领域——商业地产，并试图将“规模化”扩张战略在商业地产领域进行复制。由于开发商或投资人通常是以持有或“售后返租”等形式直接经营物业资产，因此与住宅地产相比，一个显而易见的区别是，商业地产能给持有者带来持续的租金收入，特别是当巨集观经济政策收紧，银行信贷收缩时，持续稳定的租金收入将有效改善地产公司的现金流压力，熨平业绩波动。同时，持有住宅地产只是增加存货，而持有商业地产则类似一项买入期权，既能分享未来土地增值的巨大收益，又可以根据市场周期波动选择出售或继续持有——这大概是住宅地产向商业地产转型的主要原因之一。此外，作为一项能够持续产生现金流的资产，商业地产天然地具有了资产证券化的条件。无论是ABS还是REITs,都使得商业地产开发商不仅能够继续持有并营运商业地产，还能不断获得持续开发或收购新增商业地产所需的资金，因此其与住宅地产公司相比有了更多的融资渠道。特别是2010年年初，中国人民银行办公厅下发了关于征求对《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》意见的通知，标志著房地产投资信托基金的初步试点总体构架已经形成。但事实上，无论是持续的现金流入或物业期权、还是证券化的融资优势，都只是商业地产表现出的最终结果，其之所以具有抗周期性，根本原因在于对商业地产产业链中三大关键环节的控制：选址的前瞻性、设计的商业满足性以及运营的专业性。而选址取决于对城市化程序和人口迁移的城市变迁研究，定位和设计取决于对商业的理解和主力商户的要求，后期的营运则必须依托既懂地产开发又熟蕴商业规则的复合型人才，所谓“地段决定人群，人群决定产品，产品决定模式”。在上述前提下，商业地产才能表现出住宅地产所不具备的抗周期的三大产业特征：多样化的、持续的现金流入、因营运能力而导致的资产增值预期以及因合理的租期安排而提升的资产流动性（抵押、出售、“售后返租”等）。（作者系赛普管理高阶咨询师）

自持商业地产物业管理需要资质吗

自持与自用是两回事，如果是自用，而且是归自己的公司独家使用，就不需物业管理资质！

万科地产和万科物业是全世界最垃圾的地产！

同感

土地性质为商业，能否做商业地产？

不是所有的酒店式公寓其土地的性质都是商业的酒店式公寓的话，房型上不是很好，得房率低，不能用煤气，如果是商业性质的土地话，水电比较贵，因为是按商业的收的但是不受限购限贷的影响，同时总价低，并且酒店式公寓一般都是开发商统一精装交房的

为什么大公司都有负债,有钱也要借银行的.

一、为什么大公司都有负债,有钱也要借银行的.

除了个别公司，如阿里巴巴、苹果不缺钱，其他公司在应收账款没收回以前一般是缺流动性资金的。而且大公司的贷款利率比较低，这点资金成本对他来说不算什么，买个理财产品就可以覆盖了，相反他可以通过贷款融洽与政府和金融业的关系，带来很多政治利益和个人利益。

二、为什么大公司都有负债，有钱也要借银行的。

三、上市的企业都有负债，这是为什么呢？

因为有收入就会有负债，只要投入资本，就会有一定的负债，而且上市公司的资本并非是自有资本，也并不是所有者投资而获得的资产，也会有向他人借款向金融机构借款，这种负债在上市公司是非常常见的。

四、一个大企业为什么有负债？

（原创文章/益辉时评）以恒大、绿地、万达等著名多企业巨额负债的实际事例，回答大企业为什么要负债？负债原来有这么多好处！

“借钱”和负债，听起来多么让人可怕的词语！但如让负债可以人生提速，让企业腾飞，很多时候借钱却是最好的选择。

很多人都不敢借钱，也不会借钱。认为借钱是一件很丢脸的事，认为借钱就是借，怕自己承受不了如此巨大的还款压力，不仅不借钱，还拼命的存钱。负利率时代下，10万块存银行，一年要亏537元。没有出门捡钱的技能，都不好意思说自己有10万块的存款。这样只会越存越穷并不能守住财富。相反，借钱可以让很多人变得更富有，所以越有钱的人越喜欢借钱，因为借钱有许多好处适当负债可大大缩减人摸索时间成本。

举个例子：一个销售经理，穿着38块的衬衣坐了两小时的公交车，到客户公司推销价值10万元的产品。同样一个销售经理，衣服得体开着体面的小车（贷款买的），到同一个客户公司卖价值10万元同一款产品。如果在销售员的销售技能没太大差别情况下，我们可以想象后者成功的机会大很多，因为成功吸引成功，财富聚集财富，尽早让自己拥有财富会加快财富积累速度。

不懂投资和理财，有机会用好我们的信用，借钱生钱，那会是我们财富自由的快车道。人们常常关心个人的有形资产，很容易忽视更有价值的无形资产信用。银行的钱借的次数越多，信用评分越高，未来借款额度越高，利息越低，这就是信用的资产。比如信用卡，用的越多越久，额度就越高，越借钱信用价值越高，前提是按期还款。印象中朋友借钱往往是破坏感情最有效手段，都说谈钱伤感情，谈感情伤钱。前提是借钱不还的情况。如果准时还款而且支付相应可观的利息呢？相信感情会一次比一次更好的吧。

企业融资要在企业经营得好的时候去融，这个时候是强化信用，加强企业实力最好的时候，等企业碰到困难了再融就很难了。中国最有钱的人群被称为“中国大妈”，这些人之所以有钱，是因为存了一辈子钱，当人老了消费已经是一种奢求。中国人穷了很多年，刚刚富裕一点，财富的思维观念还没形成可以理解。人其实越老越值钱，经验、知识、能力都在随着年龄提升，收入也在同步提升，可是人最需要钱的时候是年轻的时候，需要成长，需要机会，需要人脉，样样都需要钱，省，意味着时间成本的消耗。

在现在的金融体系中，我们经常会听到“表内”、“表外”两个名词，而这里的“表”指的就是“资产负债表”，所谓的“表内”就是指这项经济活动反映在资产负债表之内的；“表外”就是指这项经济活动不反映在资产负债表之内。故而，“表外融资”就是不计入到资产负债表之内的“融资”。这个时候可能很多人比较疑惑的是，按照我国会计核算制度，企业发生的涉及资产负债的经济活动不是都必须要计入资产负债表吗？为什么还会有“表外融资”？

???????大家知道，绿地控股是一个著名的大企业，该企业净负债率超200%，负债总额近9000亿。 8月26日，绿地控股（）发布2019年半年度报告。数据显示，该公司报告期内实现营业收入2014.46亿元，同比增长27.59%；归母净利润为89.87亿元，同比增长48.40%；净资产收益率达12.04%，较去年同期上升2.81个百分点；资产负债率为88.3%，较上年度末减少1.19个百分点；总资产规模同比小幅下滑3.35个百分点至.06亿元。对于业绩增长的原因，绿地控股在半年度报告中解释称，报告期内公司房地产主业保持稳步发展势头，共实现营业收入900.91亿元，同比增长25.58%；大基建产业保持快速增长态势，共实现营业收入1077.46亿元，同比增长39.47%。这些企业为什么要负债呢？

???????举个简单的例子。众所周知，银行是典型的高负债企业，我们假如一家银行总资产为100亿，其中负债90亿，其资产负债率为90%。然后现在这家银行看中一个很好的投资项目，但是这个项目总价值是900亿，也就是说如果银行自己一力承担的话，就会在资产负债表中增加900亿的融资负债，这样一来银行的资产负债率就会变成990/%=99%，这对于一家金融机构而言已经很高了，不符合监管的要求，也不利于之后经营融资。

?????这个时候就会出来一个第三方，成立一个特殊目的公司（SPV），由SPV融资购入这个资项目资产，银行作为中介机构，将项目资产“证券化”，由这家银行出头寻找投资者，投资者直接投资这个项目，银行从中收取代理费，当然了，银行自身也可以用其资产投资该项目获取投资收益，这样一来银行不但完成了这笔投资，而且还获得了一笔代理费，而且这900亿的负债不会被体现到银行的资产负债表中。这就是所谓的“表外融资”。事实上，严格来讲，表外融资也是财务操纵的一种，只不过目前是“合法的”、“有限制的”操纵而已。目前来讲，“表外融资”从传统的银票、信用函证之类的融资行为逐渐扩大到现在我们常见的银行代理理财等理财融资，甚至ABS等融资行为也逐渐被划归到“表外融资”中。只不过投资者需要注意的是，“表外融资”相对于“表内”而言，其透明度不足，投资的风险也较大，当然了在收益上相对也高一点。可以说，“表外融资”是目前融资产业链衍生出来的被承认了的“灰色地带”。

恒大和万达同样是巨额负债，为何大众感受却完全不同？首先说万达的核心问题不在于负债，钱万达还是还的起的，但资本市场恐慌万达是干预不了的。投资者对万达股票的严重不信任，造成了近三个月的三次股价暴跌，对比同期其他地产巨头们股价变化，这个差别就更明显了。

?????恒大，恒大的负债确实非常高，但很多人没有注意到，其土地储备总面积高达2.78亿平方米，居行业首位。恒大资产万亿的神秘面纱：负债八千亿，每天还利息七千万。 16年不论是资本市场还是房地产市场，最耀眼的一颗明星恒大可谓是当之无愧。

???????恒大用39.39亿元购入险企新大东方50%股权，成立恒大人寿。新收购的险企，让恒大在今年的资本市场得以叱咤风云，疯狂买买买，卖卖卖！实力雄厚企业万亿资产背后重要支撑又是什么？恒大前十个月的销售额已达3167.1亿元，同比增长104.9%，提前超额完成全年3000亿元的销售目标。恒大已超越万科成为中国乃至全球第一大房企。万科连续8年销售冠军宝座在今年被恒大取代之。恒大年报显示，14年恒大总资产为4740亿元，现金为595亿元。 15年年底，恒大总资产达到7570.4亿元，而手头的现金上升了175.7%，达到1640.2亿元，较14年增加超过1000亿元。 2016年年中恒大总资产已飙升9999.15亿元，不到两年的时间就实现资产翻番。恒大已成为房地产界航母级的公司。地产公司的基本模式就是：借款—拿地—买房—还贷，通过这样来实现现金流的循环，所以土地储备越多的公司，其负债率往往越高。

???????资本市场反应和万达相比也完全不同，恒大交出了上市以来最好的半年报，股价累计涨幅高达350%以上。即使身处高位境外机构和投资人，

对恒大的股价依旧保持相当的乐观，长期呈看好的态势。许家印首谈海外投资：恒大未来几年没有境外拍地计划。万达实际控股人在某校演讲时口无遮拦，并扬言“自己辛苦赚的钱，爱往哪投就往哪儿投！”后者在把恒大打造得很红的情况下，许家印说，恒大一切都是党和国家以及社会给的。

???????“资产荒”带来“负债荒”，核心矛盾引领未来债市走势。银行资金是债券市场的主要配置力量，而配债作为银行主要的流动性管理方式，起到了债市稳定器的作用。从2017年2019年的严监管态势下，银行主动负债与被动负债能力都受到很大限制，去杠杆、限同业、控表外背景下，“负债荒”制约银行配债力量。而对银行来说，资产和负债是硬币两面，负债的渠道受限于高成本，对银行的资产端有那些影响？银行“资产荒”的逻辑是否成立？负债荒与资产荒共存的逻辑：高成本与高收益的互相强化。

????????从配置资金的角度来讲，资产荒的主要产生逻辑在于：资金多而配置途径少造成的过多，资金无处可分配，流动性充裕可投资产匮乏，进而导致充裕的流动性追逐高风险资产，造成的风险偏好上行和资产泡沫；高成本负债渠道导致需要高收益资产配置，而相应的资产匮乏引起的资产荒，流动性紧平衡高收益资产匮乏。 2015年是典型的流动性充裕，而可配资产少造成的资产荒。无论从政策取向上法定存款准备金率来看从银行体系内可配置资金M2银行理财来看，整体流动性状况都较为充裕。

????? 央行在2015年连续三次降息，释放大量流动性进入银行体系，M2银行理财同比增速达历史新高18.09%，带动社会融资规模增速达到69.42%。但大量资金配置压力带动的社融规模放量，并非实体融资需求的表现，从A股全部上市公司的盈利状况来看，2016年全行业平均ROA仅有7.23%，连续4年下跌。信贷量涨价缩，传统信贷在银行的配置压力下，利率不断走低。 2017年开始的金融强监管，去杠杆对资金配置逻辑产生了根本性转变。货币政策中性宏观审慎监管框架下，流动性充裕的状况不再。银监会“4号文”、“6号文”、“7号文”、“46号文”和“53号文”要求银行去嵌套，限制银行被动负债，减少银行存款派生道；MPA考核与银监会“6号文”，限制银行同业业务也表外理财，限制银行主动负债能力。银行系的负债难和负债贵是一个问题两面，货币政策“削峰填谷”下流动性紧平衡，不断推升短端负债成本，强监管和金融业去杠杆下，银行负债回表而滚动发行的压力下，中长端负债成本也在不断抬升。

???????未来“资产荒”的逻辑，不再是资金多而配置资源少的矛盾，负债端成本高和高收益资产配置量不足矛盾。从银行的负债端成本来看，除了传统的居民存款和企业存款外，其他可支配负债如同业存款，同业存单，理财产品的利率水平，在2017年下半年严监管“负债荒”快速上行。而当负债端成本倒逼银行追逐高收益资产时，资产的稀缺性就会出现，资产荒也就难以避免。

杠杆一词，我个人理解来自于“财务杠杆”概念。当企业负债经营时，用较小的权益资产支持起了比较大的经营规模，由此产生“杠杆效应”。按这个逻辑，我理解的“去杠杆”就是指企业或经营主体主动降低资产负债率。如果这个理解从根本上就错了，请用力拍砖。

去杠杆主要有三个层次，一是政府去杠杆，二是金融去杠杆，三是企业去杠杆。政府去杠杆政府去杠杆，就是削减政府债务，对中国而言重点是地方政府债务。其实中国政府整体债务占GDP比重与美国、日本以及一些欧洲国家相比，还不算高，去杠杆的需求不是太迫切。主要问题是不透明，让中央领导、银行心里没底。所以我觉得与其说政府去杠杆，不如说是调结构更合适，当然债务重组最好的办法不是像早先那样，再剥离几家不良资产管理公司，这样等于全国人民集体买单，效率不高且不公平。而是对银行的地方政府融资平台贷款、相关不良贷款进行信贷资产证券化（CLO），吸引投资者来买。悲观的投资者可以买优先级，低风险低收益。乐观的投资者可以买劣后级，高风险高收益。这样就把地方债务风险从银行体系转移到了广泛的投资人身上，也就盘活了债务存量。

关于第二个问题，最根本的解决方法明确政府定位，有所为有所不为，建立规范的地方债、资产支持证券（注意，这里指狭义ABS！不是CLO）发行机制，让真正用钱的和投钱的直接见面，是为用好增量。这一点对承销商，如银行、券商们，是利好。具体到银行，去杠杆不可能是减少存款，现在看来也只能压缩同业业务、表外业务了。银行是整个社会最大的资金来源，同业不让做，表外业务受限于资本压力短期内不可能全回到表内，这样看来全社会资金成本会上升。对银行而言利好利空很难判定，因为我不清楚同业、表外业务给银行带来的收益大还是风险大，请大家指教。但对依赖理财产品、同业业务等筹集资金的企业，短期内则是大利空。

有人认为信贷资产证券化是为了金融去杠杆，个人认为理解有误，应该是转移银行信用风险的举措。信贷资产属于银行资产，而卖资产无论如何不会降低银行的杠杆水平的。因为它和银行负债端的资金来源根本就是两回事。不过，如果CLO能够常规化、可盈利，债务风险就能有效转移，那长期来看对银行业确实是一个利好。需要说明的是，CLO的开展，给银行带来信贷额度，如果不对这部分信贷流向进行指导控制，很可能资金又会流向政府融资平台。这样的话，反而不利于政府去杠杆了。