编者按：地产折叠时代，有一股力量成为中流砥柱。它们，或冲锋于拍地现场，或江湖救急，成了“白衣骑士”；它们是低调潜行的地产国企，它们成长的密码是什么？从2月9日起，乐居财经联合乐居财经研究院，推出2022年度策划③——《国之大者：2022年国企地产巡礼系列》，将陆续推出百家国企地产商的成长故事。
文/乐居财经研究院 张林霞
近一个月，房地产板块股票迅速崛起，中交地产一个月飙涨281%，成为最牛的A股股票。4月份至今，中交地产已多次发布股票交易异常波动提示，可见其为妖股无疑。
业绩下滑 二股东撤退
与股票一路飙升不同的是，中交地产近日披露的年报成绩单令人大跌眼镜。
年报显示，截至2021年12月31日，中交地产总资产1419.62亿元，较上年末增长42.67%，归属于上市公司股东的净资产32.59亿元，较上年末增长6.44%；2021年1-12月实现营业收入145.42亿元，较上年增长18.23%，实现利润总额15.22亿元，较上年同期增长4.00%，实现归属于上市公司股东净利润2.36亿元，较上年同期减少32.19%。
扣非后归母净利-4.32亿元，相比2020年2100万元及2019年2.59亿元、2018年2.86亿元，这可以看出中交地产近4年以来出现比较大的亏损。
此外，2021年中交地产销售毛利率22.9%，2020年26.5%，下降3.6个百分点，销售净利率2021年5.08%，而2020年7.28%，下降的更多。
2021年，中交地产经营净现金流净流入-44.5亿元，已经连续四年为负，期末现金及现金等价物107.6亿元，但是相比于比2020年的89亿元增加了18.6亿元。
中交地产2021年业绩呈下降主要因为基本面不佳、内部整合乏力、运营能力待提升、抵御能力不佳。
此外，在中交地产股价连连上涨的同时，其二股东重庆渝富资产经营管理有限公司（以下简称“重庆渝富”）开始陆续减持中交地产股份。根据公告披露，截至4月12日，二股东重庆渝富的减持实施已到期，其间已累计减持1197万股，减持比例为1.72%，减持均价为7.07元/股。
土储充足
2021年，中交地产筹资净现金流104.7亿元，相对于2020年的228.4亿元，减少过半。但是，2021年中交地产总有息债务近630亿元，包括信托融资186亿元，其中一年内到期有息债务近190亿元，涉及信托融资近70亿元。在2021年，中交地产发行11亿元的“21中交债”，还通过购房尾款ABS资产证券化工具来增加现金流。
此外，在2021年，为了缓解资金压力，中交地产曾两次向控股股东中交房地产集团借款，两次额度都是不超过一百亿，年利率不超过10%。但是这并为给中交地产带来合理的利润回报。
据披露，中交地产银行贷款成本区间为3.8%-6.5%，发债成本区间为3.52%-4.99%，信托融资成本区间在6%-8.5%。
去年4月、7月、12月，中交地产向地产集团分别借款 20 亿元、11亿元、23亿元，并在12月将部分借款进行展期。
截止2021年末，中交地产净负债率为217.7%，剔除预收账款后的资产负债率为82.0%，现金短债比为0.6倍。连踩“三条红线”，中交地产成为上市央企中唯一的“红档”房企。
但是，中交地产作为央企，能够在土地价格较低时，储备盈利能力强的高质量土储，从而实现利润率的提升。
2021年，中交地产获取新项目24个，新增土地储备超370万平方米，其中，剩余可开发土地1787.7万平方米。这些土地储备方面的优势，弥补了自身三道红线的限制，其拥有的货值能够满足自身销售业绩的提升，从而将工作重心向降负债转移。
2021 年，中交地产的全口径销售金额560亿元，同比增长5.1%，实现回款591亿元，同比增长56.4%。
聚焦6大区域
据官网显示，中交地产以集团为背书，以地产为基业，依托集团平台四轮驱动优势，聚焦6大区域，布局一二线30余城，持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区。
中交地产依托集团平台四轮驱动优势，聚焦6大区域，布局一二线30余城，持续深耕京津冀、长三角、珠三角、成渝、粤港澳大湾区等经济发达地区。
据企查查，中交地产股份有限公司对外投资企业60家（包括存续和在业状态），全资子公司13家，持股比例占50%以上的41家，占比20%以上的57家，占比不到20%的仅3家。合资方大部分为金地、碧桂园、招商蛇口等地产类头部公司。
从区域分布来看，重庆11家，浙江和广东各7家，云南和北京各6家，湖南和山东各4家，其余较为分散。
从行业分布来看，房地产业49家，水利、环境和公共设施管理业6家，租赁和商务服务业3家，科学研究和技术服务业3家，其余为制造业、批发和零售业、居民服务、修理和其他服务业。
预期透支风险
2020年李永前从绿城中国进入中交地产接下董事长一职后，提出了“2020年冲刺500亿，2023年超过千亿”的目标。当时中交地产的最大预期就是“储备货值”。
中交集团旗下包括中交房地产、中交地产和绿城中国的三个地产平台。为避免同业竞争，中交集团曾要求中交房地产将地产资产交给中交地产托管经营，首期《托管协议》为2017-2020年。
中交房地产2020年上半年的存货有26.4亿元，倘若注入中交地产，将会是一个巨大的预期。但是2021年李永前辞去中交地产总裁职务，汪剑平接任，中交地产几度换帅，整合也跟着推迟，土储货值不少，但远远低于预期。
中交地产2021年业绩表现平淡、预期不够强势，但却在短时间内拉出12个涨停板，不少人质疑其内部交易、投机操作。疯狂的炒作背后，意味着散户进场、机构大量出货，这也是预期透支的征兆，投资者需要警惕。
有机构指出，在进入中交地产的“游资”中，包括上海江苏路营业部，其是江浙游资章盟主的席位；湖州凤凰路营业部，曾和章盟主联手封板；国泰君安上海分公司，是游资葛卫东席位；上海虹桥路营业部则是游资徐晓席位。
目前A股上市房企中，央企开发商主要有5家，招商蛇口、保利发展、大悦城控股、中交地产、华侨城A。这之中，中交地产盘子最轻，对游资来说，是个不错的选择。
正如申港证券所指出的，长期来看，持有高信房企才是更稳健的策略。对于中交地产来说同时也是如此。想要获得投资者长期的信赖，需要保持持续的盈利能力。
