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“两集中”供地新政落地一年 房企投资力度分化
2022年1月18日，随着宁波第三批次土拍的收官，2021年的集中供地也正式落幕。
回顾2021年的房地产行业，无论是拿地端、销售端，抑或融资端，均出现不同以往的变化。值得一提的是，2021年是“两集中”新政落地的第一年。
据中指研究院数据统计，50家代表企业在2021年中出现一波拿地高峰，随后市场趋向理性。2021年12月，因多地完成第三批次集中供地，企业年底普遍加码补仓，土地成交出现翘尾攀升。
不过，上述热闹的景象并没有在2021年下半年延续，房企整体拿地变得愈加谨慎起来。
在整体表现较为低迷的情况下，仍有部分房企在2021年的投资保持相对积极。中指研究院数据显示，在集中供地的22城，国企在三个批次中拿地合计占比超过60%。其中，在厦门、广州、深圳的拿地占比均超过75%。
克而瑞研究中心表示，2022年第二轮集中供地或是企业拿地窗口期，但企业间分化会持续，投资主力仍将以央企国企为主，大部分民企仍应保持谨慎的态势，地方平台“托底”之下通过合作开发增储或是“良药”。
央企国企拿地占比增加
中指研究院发布的“2021年中国房地产企业权益拿地金额与面积TOP100榜单”显示，2021年，TOP100企业拿地总金额为25377亿元，同比下降21.5%；TOP100企业招拍挂权益拿地总金额占全国300城土地出让金的比例为45.1%，与2020年同期相比下降8.9个百分点。
其中，碧桂园以1397亿元拿地金额、4017万平方米拿地面积夺得双料“第一”，万科、保利发展分别位列拿地金额榜及拿地面积榜的第二、三位。
值得注意的是，对比2020年，2021年中国中铁和中国铁建的拿地金额同比增幅均超过100%；深圳地铁集团、武汉城建集团、越秀地产、厦门国贸的拿地金额同比增幅均超过50%。分析指出，央企国企信用状况良好，开发模式追求稳健的经营策略，资金实力跟民企对比优势明显。克而瑞研究中心表示，总体来看，央企国企可谓 “全年无休”，始终是土地市场“生力军”。
分阶段来看，根据CRIC统计，2021年，百强房企在首轮集中供地的拿地金额超过9200亿元，而在第二轮集中供地拿地金额骤减至3400亿元左右，降幅高达63%。按企业类型来看，民企的降幅最大，央企国企在第二轮的拿地金额较第一轮下降 42%，民企的力度收缩幅度则高达83%。
具体而言，区域深耕型房企、规模房企在首轮集中供地表现较为积极，而第二轮、第三轮集中供地中不少民企选择“隐身”，国企和地方平台公司成为拿地的主要力量。
比如在深圳的首轮集中供地出让中，供应的宅地仅有6宗，却也还是吸引了超过20家房企参与。当日竞争最激烈的是西丽一可售型人才住房地块。原本，市场预计该地块或大概率被深圳市人才安居集团竞得，但最后变成万科特建发联合体与龙光的争夺战。最终，经过超150轮举牌，历时近120分钟，该地块被龙光拿下，溢价率高达44.96%。
再如广州首批“两集中”出让土地于2021年4月26日至4月27日连续两天共六场集中拍卖中，实现成交总金额906亿元，共出让42宗土地，规模和热度可见一斑。经过两天鏖战，已出现几个“地王”。
而就在第二轮集中供地中，根据克而瑞数据，民企的投资金额占比减半至25%，而剩余的75%则均由央企国企占据。原本在首轮集中供地中，百强房企中民企拿地金额占比为52%，国企拿地金额占比48%，两者“平分秋色”。
各地公共资源交易中心和中信建投所列数据显示，中海地产全口径拿地金额达337.2亿元，共获取13宗土地，成为第二轮集中供地拿地金额花费最多的企业，与中国铁建并列TOP50房企拿地数量第一。
根据中指研究院数据统计，2021年，中海地产的拿地金额为1092亿元，拿地面积为632万平方米，涉及的城市包括北京、天津、苏州、沈阳、重庆、广州、南京、深圳等。
自“三道红线”等金融监管政策出台，房企的融资现金流急剧收缩。另一方面，2021年的第二轮集中供地中，各城市对拿地自有资金的审核加强，大幅提升了拿地门槛。
如2021年6月，东莞自然资源局、东莞住建局、东莞人社保障局等七部门联合发布《关于规范土地招拍挂竞买资格的通告》（试行）（以下简称《通告》）。
依据《通告》相关规定，房企在参与土拍前临时成立的“马甲”公司将不具有参拍资格。
克而瑞研究中心指出，随着融资、土拍政策持续趋紧，民企受影响程度远比央企国企明显。
谨慎拿地仍为主旋律
2022年1月17日，国家统计局发布2021年房地产全年数据。2021年，全国房地产开发投资为14.76万亿元，创 历史 新高，年度同比增长4.4%，但增速连续两年下降；房地产土地购置面积2.16亿平方米，同比下行15.5%；房地产新开工面积同比下降11.4%，下半年以来累计增速连续6个月负增长，且降速不断扩大；2021年1月至11月的土地购置费（计入开发投资）同比微跌0.6%。
尽管土地购置面积出现负增长，但2021年土地成交价款（卖地收入）17756亿元，同比增长2.8%。目前，土地成交增长，土地购置费保持高位，而新开工面积下降，意味着大量地块尚未开发。
2022年1月7日，北京发布2022年首批集中供地出让公告，在全国率先开市，推出18宗土地，将于2022年2月中下旬集中成交。
短期来看，集中供地模式仍将延续，对于部分房企而言，资金压力犹如“悬顶之剑”。
根据中指研究院数据，2021年，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为78.5%，较同期微降0.6个百分点，合作拿地力度基本保持稳定。具体来看，与2020年同期相比，TOP11 30阵营企业拿地权益金额占比较为稳定；TOP10阵营企业拿地权益金额占比下降4.3个百分点；TOP31 50阵营企业拿地权益金额占比略微有所上升。
克而瑞研究中心亦认为，接下来，大部分民企仍应保持谨慎的态势，地方平台“托底”之下通过合作开发增储或是“良药”。
其进一步表示，房企投资力度的恢复仍需3至6个月的修复期。对于多数房企来说，谨慎的态度仍是未来投资的主旋律。一方面，行业已步入“后规模”时代，为了冲规模而拿地的策略已显得不合时宜；另一方面，去杠杆大背景下，“促销售、抓回款”，保证现金流仍是企业第一要务，“先活下去才能活得好”。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦表示，房地产靠新增供地、新房开发维持的高举高打的运行局面，正在面临全面触顶的态势，从住房供求关系、居民杠杆率、告别大拆大建等因素来看，未来或将面临下行的局面。
不过，李宇嘉认为，在此情境下还应看到，一方面，老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房筹建等存量盘活将部分对冲下滑；另一方面，随着人口向大城市、都市圈集中，住房的有效供需区域也开始转向这些地区，并将伴随公共服务均等化、居住社区建设等，促进行业从投资向住房消费转型。
徐州楼市新政：土地“两集中”供应，政府制定新房成交最高价
4月9日晚间，江苏省徐州市住房和城乡建设局发布《关于印发进一步促进市区房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（以下简称“《通知》”）宣布，徐州市加入“两集中”供地城市阵营，一年供地不超过4次；建立土拍熔断机制，溢价率超50%的，停止竞价采取摇号方式确定竞买人；同时，根据土地供应情况，制定商品住宅的最高成交价等。
《通知》称为贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委省政府、市委市政府工作要求，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，努力实现稳地价、稳房价、稳预期目标，在去年八条调控措施的基础上，现结合实际，实施“323”调控新规，以促进市区房地产市场平稳健康发展。
“323”是指三项平稳机制、两个专项整治和三条利民措施。三项平稳机制包括实行土地供应“两集中”、 建立土拍熔断机制严格价格备案管理；两个专项整治包括开展房地产领域非法金融活动专项整治和开展房地产市场虚假宣传专项整治；三条利民措施包括切实提升公积金服务效能、合理平衡成品住房比例和加快完善住房保障体系建设。
徐州市将实行土地供应“两集中”：集中发布公告，全年发布住宅用地招拍挂公告不超过四次，每次供地不低于1000亩，时间间隔、地块数量和区位要相对均衡；集中组织出让活动，挂牌公示结束后，交易时间不超过1个工作日。
建立土拍熔断机制。土地招标拍卖过程中，当溢价率达50%或超过设置的最高限价时，中止网上竞价，采取摇号方式确定竞得人。
徐州市要求，严格价格备案管理。实施同区域价格管控，根据土地供应情况，制定区域年度商品住房最高限价。
同时，徐州市将开展两项专项整治。开展房地产领域非法金融活动专项整治。加强信贷资金用途审查和流向监测，严厉查处经营性贷款违规进入房地产市场。
开展房地产市场虚假宣传专项整治。进一步加大联合执法力度，严厉打击房地产企业和中介机构发布虚假房地产广告、制造市场恐慌等侵害群众利益的违法违规行为。
徐州市称，将切实提升公积金服务效能。建立完善淮海经济区住房公积金一体化信息共享平台并上线运行，提高公积金贷款办理速度。及时受理领军人才和专门人才购房贷款申请并按政策放宽贷款限额。
合理平衡成品住房比例。对新建商品住房，通过土地出让规划条件将成品住房比例控制在40% ，其余部分为非成品住房，让群众有自主选择的权利，维护百姓合法权益。
加快完善住房保障体系建设。上半年启动实施鼓楼区、云龙区、泉山区、徐州经济技术开发区的公租房、长租房(优租房)项目建设。其他县(市)区参照主城区做法，编制工作计划，相继启动公租房、长租房(优租房)项目建设。
本通知自发布之日起执行。各县(市)可参照执行。
原题：《徐州楼市新政：土地“两集中”供应，政府制定新房成交最高价》
2021年住宅用地实现两集中具体是指
一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。
集中供地客观上将分散企业资金，有利于平抑土地市场热度，稳定土地市场预期。
近年土地市场红火，同时也提升了住宅市场的活跃度。在一些热点城市，甚至在疫情期间仍然出现了住宅市场热度上涨的局面。在这种情况下，政府在土地供应方面做出调整以平抑地价的上涨，相信会对未来楼价的走势带来影响，但政策调整能否在短期内便得到充分体现，则更视乎于各地楼市的供应情况。
严跃进认为，此次政策积极落实了中央经济工作会议精神和自然资源部住宅供地供应分类调控工作精神。实际上也是积极关注和解决大城市住房问题的重要保障，是房地产长效机制的又一个新举措。若是“两集中”供地政策确定，那么实际上就形成了长效机制三大利器，即三道红线、房贷集中度和供地集中度政策。后续，实行“两集中”的城市供地和土地交易等会形成明显的变化，这要求房企积极主动研究此类政策和竞争策略。尤其是在集中供地前期，积极做好研究，积极分析潜在的土地投资机会和竞争类企业。此外，集中供地政策强调了22个城市的落实，也强调了住宅用地领域的改革，实际上有助于真正减少土地哄抢，促进各地土地交易市场平稳，本质上也是“稳地价、稳房价、稳预期”的重要体现。
备注：的回答
综上问题所述以上非常详细，仅供参考，建议积极响应国家政策，具体详情可以查询当地政府政策,微信公众号进行咨询,电话咨询市长热线；
法律依据：《中华人民共和国土地管理法》第五十五条以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按照国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。
自本法施行之日起，新增建设用地的土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财政，百分之七十留给有关地方人民政府。具体使用管理办法由国务院财政部门会同有关部门制定，并报国务院批准。
“两集中”供地：第二轮整体遇冷 新一轮多地放宽出让要求
11月4日，宁波第二轮集中供地落下帷幕，最终共出让28宗地块，仅3宗地块溢价，另有18宗地块流拍。至此，第二轮集中供地的22个城市中，仅剩郑州还未进行土拍。
高流拍率、低溢价率 二轮土拍明显降温
第二轮集中供地中多地调整出让条件，提高了房企参与拿地的门槛和难度，同时面对房地产行业融资紧缩、资金压力加大，房企拿地能力与拿地意愿双双降低。因而，相较于首轮集中供地，多地二轮土拍市场出现不同程度的降温，但整体来看均具有流拍率走高、溢价率降低、“国家队”成拿地主力的情况。
除郑州外，21城共计流拍88宗地块，撤牌195宗地块，整体流拍撤牌率达到32.2%，较首轮土拍提高了25.7个百分点；平均溢价率约3%，较首轮集中供地平均溢价率下降约12个百分点，底价成交成为多个城市的主基调。
具体来看，天津、青岛、成都、苏州、沈阳等多城在开拍前公告暂停出让或终止出让，其中沈阳共有24宗地块公告停牌，占出让地块总数的52%；沈阳、长春、福州、天津等多地流拍率均超30%，长沙、北京、沈阳、杭州、广州5城流拍率均超50%。
另外，国企、央企凭借稳健的资金实力成为本轮土拍的“主力军”，北京本轮土拍报名的房企共有16家，其中14家为央企或国企；上海本轮土拍中，国企、央企拿地占比超70%；此外，苏州、成都本轮拿地企业中国企、央企的占比分别达到了84%、76.92%。
热门城市中除深圳热度不减外，北上广及杭州集体遇冷。深圳二轮土拍共成交21宗地块，另有1宗地块流拍，总成交价452.97亿元。其中，深圳共有4宗地块以底价成交，17宗地块达到上限价格。
与首轮土拍揽金1110亿元的狂热相比，北京二轮土拍从报名就遭遇“霜降”。开拍前夕，挂牌的42宗地块中仅有16宗地块获房企报名，剩下26宗地块因无人问津而延期出让。除1宗招标地块外，北京共成交16宗地块，5宗地块以底价成交，溢价成交的11宗地块中仅有2宗地块触得竞价上限，平均溢价率为6.23%。值得注意的是，本次土拍中房企联合拿地数量共计9宗，还有1宗地块由金隅、首开及建工3家房企联合竞得。
而上海开拍前不久，便叫停了7宗地块出让。最终共成交18宗地块，其中9宗地块以底价成交，6宗地块触得中止价，平均溢价率仅为3.87%。同北京土拍相似，此次上海土拍中也有不少房企抱团拿地，共有6宗地块由房企联合竞得。
相较于北京、上海延期出让或叫停出让，广州二轮土拍流拍率高达52%，共有25宗地块流拍，最终出让23宗地块，其中18宗地块以底价成交，溢价率仅为1.5%。而“卖地大户”杭州也遭遇滑铁卢，提前终止17宗地块，10宗竞品质地块全部流拍，最终仅成交14宗地块，其中9宗地块以底价成交，平均溢价率仅为4.6%。
多地第三轮集中供地放宽要求 土拍市场或将持续低迷
第二轮集中供地接近尾声，多地新一轮集中供地迎来“官宣”。
无锡第三批集中供地已于11月1日收官，是首个完成第三轮集中供地的城市。相较于无锡前两轮集中供地，地价触顶率分别达到93%、39%，此次无锡以无地价触顶平淡落幕，成功出让20宗地块，仅3宗地块以低溢价率成交，总成交价约273.8亿元。
截止11月9日，除无锡外，已有南京、苏州、深圳、上海、广州、济南、合肥、杭州、福州共9城公告第三批集中供地信息。
鉴于二轮土拍中大量地块流拍撤牌，多地的年度供地计划未达标。据克而瑞数据显示，21城（除上海外）前10个月宅地成交面积占全年计划供应量的平均比例仅为52%，整体土地供应节奏较慢。
而供不应求同样会对房价造成影响，与国家“稳房价、稳地价、稳预期”的目标相偏离。为减轻供地压力，调动房企拿地积极性，实现房地产市场长效平稳，部分城市不仅增加了土地供应量，还从不同方面优化了土地出让条件。
第三轮集中供地苏州共挂牌26宗地块，总出让面积203.5万平，总起始价405.61亿元，较二轮供地增加5宗地块，出让面积增加45.2%；杭州拟推出51宗地块，主城区地块明显增多。另外，上海、深圳还增加了政策性住房用地数量，上海推出31幅为租赁、征收安置等保障性住宅地块；深圳的住宅用地全部涉及政策性住房，其中9宗将建普通商品住房及只租不售人才住房，2宗建设出售型人才住房。
第三轮集中供地的入场条件也有所放宽，如南京将参拍企业的资质由“二级或一级”降至三级及以上，同时取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求；苏州保证金比率下调至30%，而二轮供地中保证金比例大多为50%，首次付款比例由60%下调至50%，并且取消了土地市场指导价（除园区地块外）。另外，广州第三轮集中供地中南沙、黄埔地块取消了“限房价”的要求，部分“回锅肉”地块起始价小幅下调。
多城放宽土地出让条件，第三轮集中供地的整体成交量有望回升，但近期部分房企债务违约事件频出，行业资金状况仍不容乐观，预计第三轮集中供地市场热度分化加大，多地土拍将持续低迷。
